“345”措施探索社区治理新路 打造多产权公房售后小区物业转型的“北太样板”

　　一、基本情况

　　海淀区北太平庄街道学院南路32号院位于明光桥东南侧，有楼房25栋，散落平房区11处，多为上世纪五六十年代至八十年代建成的老旧房屋，有常住居民1412户4146人。物业服务面积82999.57平方米，房屋原涉及产权单位10家，其中6家产权单位涉及面积共计65899.74平方米于2019年进行非经营性资产移交，由首开集团下属的北京天岳恒房屋经营管理有限公司泰华物业管理分公司负责管理。小区所有居民均不缴纳物业费，管理单位仅提供公共设施维修等基础服务，部分区域保洁绿化、垃圾分类等工作需要街道进行支持，且社区没有进行规范化停车管理，停车秩序混乱，接诉即办诉求量大、“三率”整体偏低，长期以来是街道城市管理和社区治理的难点。

　　在强化党建引领社区治理的大趋势下，北太平庄街道党工委、办事处结合属地实际，与首开集团密切合作，选定了学院南路32号院为试点，整体谋划、统筹推进，通过街道投入部分资金改善环境、物业主动作为争取信任、物管会宣传引导提高缴费意识、召开业主大会共同决定等四个步骤，街道和社区采取“345”措施，即：抓住3个关键、做好4项保障、凝聚5方力量，成功使学院南路32号院物业服务主体整合为一家，从非经资产移交项目转型成为标准化物业服务项目，建立了物业管理长效机制。

　　二、主要做法

　　（一）依法依规，抓住3个关键

　　1.抓住统一思想这个前提。学院南路32号社区党委联合物管会，秉承“党建引领服务群众、协力抓好关键小事”的思路，开展了多轮《北京市物业管理条例》宣传活动，多次组织小区楼门长、居民代表、天岳恒泰华物业负责人及技术负责人召开引入物业推进会，号召党员、居民代表、楼门长等骨干力量做好表率作用，带头支持参与并协助推进引入物业及停车管理工作。

　　2.抓住理顺程序这个基础。以小区整体实现非经资产移交、老旧小区改造、环境整治提升为工作契机，以物管会为主体，探索原产权情况复杂的老旧小区通过合法程序引入市场化物业。街道组织房管部门、律师、专家等进行多次研讨，对流程进行细化、对细节进行推敲，对每一次会议、每一个公告、每一份文件进行严格审核把关，确保程序经得起检验。

　　3.抓住共同决定这个难点。学院南路32号院业主人数共993户（公房产权单位涉及5家，计为5户）投票人数必须达到662户、同意人数必须达到331户。经过反复讨论，决定采取以流动票箱入户的方式进行业主投票，流动票箱钥匙由物管会成员保管，开箱计票时请公证处进行现场公证，并全程进行摄影摄像。经过努力，共同决定物业管理事项和停车管理事项均超过了法律规定的人数和面积比例，事项顺利通过。

　　（二）多方统筹，做好4项保障

　　1.基础建设。学院南路32号院有20栋居民楼已于十二五期间（2016年）完成老旧小区综合改造，近年来街道又陆续投入300余万元进行综合整治和基础设施提升。2020年对学院南路32号院甲9号楼、10号楼及华北南楼、小区公共区域进行提升，2021年改造了东西两院现状墙体及建筑立面装饰、路面透水砖铺装及新建休闲广场、绿化小品及座椅安装、新建自行车棚、照明工程等。通过老旧小区综合整治、小区基础环境提升，为小区推进物业服务市场化奠定了坚实的基础。

　　2.资金保障。经专业第三方评估公司——北京正邦物业服务评估监理公司评估测算，学院南路32号院物业收费标准为低楼1.78元/平方米·月、高楼2.45元/平方米·月。在实际推进物业服务市场化工作中，社区“两委”及物管会充分听取居民意见建议，及时回应群众关切，有居民反映物业收费标准较高，希望能少收一些费用。街道与首开集团进行多次会商，决定由双方共同对物业费给予3年资金补贴，经充分研判并征求居民意见，最终确定按照低楼1元/平方米·月、高楼1.67元/平方米·月向业主收取物业费用，街道及首开集团联合补贴每月每平方米0.78元。

　　3.全程指导。街道主管领导、相关部室、律师成立物业管理指导小组，全程进行业务指导。指导小组多次实地走访学院南路32号社区内失管老楼16号楼、17号楼、甲5号楼具体情况，指导引入物业管理的工作，强调社区党委、居委会要继续秉承为居民办实事的精神，了解不同业主诉求，引入正规物管公司对小区进行人性化管理，彻底解决失管老楼没人管的问题。
    4.人员补充。业主共同决定期间，需大量社区工作者就物业和停车收费标准、管理方案进行入户调查、讲解方案、征集民意。时间紧、任务重，街道全盘考虑、综合调度，抽调其他社区工作人员，其中不乏社区书记、主任等骨干力量。通过紧锣密鼓的专业培训，充实到32号社区支援入户工作。在街道有力部署下，社区工作人员利用2个多月的时间走街串巷，挨家挨户了解居民是否愿意引入正规物业，取得了阶段性成果。

　　（三）党建引领，凝聚5方力量

　　1.物管会。社区党委决定广泛凝聚力量，牵头成立了由社区居委会主任、业主代表共同组成的物业管理委员会，成员9人，其中7人是党员。物管会在社区党委引领下积极参与社区治理工作。面对居民对社区物业管理存在的诸多分歧，物管会牵头，组建了一支由楼门长中的党员组成的先锋队，与社区工作人员一同到居民家中讲政策、做工作。

　　2.物业公司。天岳恒泰华物业公司现有党员42人，在党建引领社区基层治理的新形势下，作为小区大部分非经营性资产的服务主体，天岳恒泰华物业积极发挥管理服务责任，尤其是在业主遇到急事、难事的时候主动作为，努力争取业主信任。

　　3.产权单位。首开集团作为产权单位之一，积极参与、主动融入基层治理。在学院南路32号院物业服务市场化推进工作当中，首开集团主动提供自有产权公房部分清册、同意缴纳物业费，同时对所有面积，无论是否为首开集团产权部分，均同意给予物业费补贴，充分体现了国企担当。

　　4.街区责任规划师。街道和社区两级联动、责任规划师和高校合伙人团队组织策划，结合地区特点和居民需求，开展“共筑北太—北太平庄街道社区公共空间更新”等系列活动，推进小规模、渐进式、可持续的公共空间更新工作。学院南路32号院小微公共空间环境更新提升项目试点期间，责任规划师全程跟踪实施进度，把控施工质量与细节，解决施工现场问题，受到居民欢迎。

　　5.志愿者。社区党委组织党员和楼门长、居民代表等踊跃成为志愿者，积极参与社区建设，开展政策宣讲、入户调查等，协助社区主动当好党的政策宣传员、居民群众服务员、矛盾纠纷调解员，帮助居民解决难题。

　　三、案例解读

　　海淀区北太平庄街道在学院南路32号院探索推动引入专业化物业管理，发挥党建引领作用，充分凝聚产权单位、社区党委、居委会、业委会（物管会）、业主等各方共识、团结协作，打造出多产权老旧小区物业转型的“北太样板”，实现了人民群众对美好生活的期盼。

　　注：参考《北京市物业管理条例》第三条、第八条、第十三条、第三十四条。