西城广安门北街20号院组建物管会暨成立临时党支部 破解多产权老旧小区物业管理难题

　　一、基本情况

　　广安门北街20号院，地处广安门内街道西便门内社区，1995年建成，由中央广播电视总台、中国建设银行有限公司北京分行、北京调压器厂、中国电气进出口有限公司、中铁国资资产管理有限公司、北京富康兴业投资有限公司6家产权单位集资建成，共有居民462户。小区产权关系较为复杂且未完成房改，造成物业责任主体不明确、物业服务内容和标准不清晰、维修资金无法归集。小区建成25年来存在基础设施陈旧老化、物业管理不规范、没有成立业委会等各类问题，电梯安装、管线更新等居民诉求始终未能彻底解决。2019年以来，小区居民49次拨打12345市民服务热线反映不同问题，一直是属地广安门内街道治理老旧小区的难点和痛点。

　　二、操作步骤

　　第一步：高位推动，组建区级工作专班

　　2020年4月初，为研究解决12345市民服务热线难点问题，西城区委书记“四不两直”到广安门北街20号院调研，基于广安门内街道在2019年初步构建了党建引领社区治理框架下的物业管理机制打下的工作基础，决定抓住《北京市物业管理条例》实施契机，将该小区作为全区物业管理的试点。区委书记任区级专班组长，区纪委书记、区委办公室主任、区人大常委会副主任和主管副区长任副组长，带领街道和相关部门“解剖麻雀”，逐个分析产权单位责任和居民诉求焦点，迅速厘清工作思路和步骤，形成《广安门北街20号楼物业管理推进工作专班实施方案》，每周调度，扎实推进。专班成立后，区委书记先后4次到现场听取社区、居民和产权单位意见，解决工作推进中的难题。

　　第二步：党建引领，发挥好带动引领作用

　　广安门内街道工委作为主责单位，积极运用“吹哨报到”机制，发挥职能部门合力作用，共同研究“老大难”问题。有效利用组建“物业联盟”和临时党支部的经验，提前介入物管会人选把关，将拥护中国共产党、党员优先等明确写入物管会委员人选条件，鼓励在职党员业主积极参选，提高物管会中党员比例，确保物管会成立后的工作方向。物管会正式组建后，经街道工委批复同时成立了临时党支部，在物业管理中切实发挥党支部战斗堡垒和党员先锋模范作用。

　　第三步：听取意见，梳理问题清单

　　通过召开现场会、入户问卷调查、“西城家园”征求意见等方式，多次深入开展调研，了解小区存在问题和居民诉求，形成问题清单。共整理出6大类问题，分别是电梯安装遗留问题、消防管线老化改造问题、院内环境维护美化问题、房产证办理和专项维修资金归集问题、物业规范化管理问题、水电气热等基础设施问题。对每个问题都进行详细的分析，初步确定了解决思路，动态更新每类问题的推动进展，确保关键问题能够有序稳妥得到解决。

　　第四步：解急救难，树立居民信心

　　街道以物管会筹备组名义，利用党组织服务群众经费，通过民生工程民意立项，迅速完成了坡道改造工作，解决了居民们的出行难题。同时对小区内进行绿植补种，发动物业方和居民开展爱国卫生月活动，院内环境得到了初步改善。多次走访产权单位，解释物业管理条例，直接反映居民诉求，取得产权单位支持，中央广播电视总台等产权单位申请的专项资金已经到位。快速的行动和实际工作成效，显示了西城区解决问题的坚定决心，收获了居民掌声，在一定程度上提升了将要成立的物管会在居民心中的威望和信任度。

　　第五步：依法依规，组建20号院物管会

　　为做好物管会组建工作，街道做了十分细致的准备。吃透物业管理条例精神，形成物管会成立工作导图，研究制定物管会筹备工作方案、物管会议事规则、面向单位及居民的通知等一揽子文件，周密考虑每个细节。逐门逐户走访居民，对物业管理条例进行持续深入讲解、全方位宣传，为条例正式实施和成立物管会打好思想基础，营造浓厚氛围。把好物管会人选关，确定委员由居民委员会代表2名、6家产权单位代表各1名、居民业主3名共11名组成，加强选举环节的设计，把组织认可、群众信任的人推到前台。探索物管会成立程序，在市住建委的支持下，经四次专题会研究，最终形成既符合规定又简单易行的组建程序。5月2日，在小区进行成立物管会集中宣传，公开所有环节，接受居民监督。5月22 日，经过区、街道两级联合审核，最终确定物管会11名委员人选并进行公示。5月30日，物管会召开第一次会议，经过讨论和修改，审议通过了物管会议事规则和小区管理规约（征求意见稿）。会议还邀请了市、区相关部门和居民代表，面对面交流小区物业管理的思考。

　　三、案例解读

　　《北京市物业管理条例》提供了小区治理的多种模式，不具备成立业主大会条件的小区也可以有效的进行自治。西城区广安门北街20号院在充分发挥党建引领的作用下，利用物管会这一新模式，解决了最大的产权单位混乱问题。在物管会成员的吸收上，实现了综合性和一体性，大大提升了小区各类问题的解决效率。还转变了老旧小区管理单独依靠自治、政府一把抓的旧观念，形成党群共同决策、各方共商共治的管理“新”模式，摸索出一条可行的老旧小区转型升级路径，可预见地实现了社区的良性自治。

　　注：参考《北京市物业管理条例》 第五十二条、第五十三条、第五十四条、第五十五条、第五十六条相关规定。