以违法建设作为租赁物所签订的房屋租赁合同无效

　　案情：

　　2019年4月14日， A某与B某签订《租房合同》，约定B某将位于某区某处房屋出租给A某使用；租赁期限为6年，自2019年4月14日至2025年4月23日止；2019年4月14日至2022年4月13日年租金为45万元，以后每三年递增10%。A某需交纳押金5万元，B某在收回房屋时验收房屋合格后退还押金。A某先行支付30万元，余款20万元于一年内付清，2019年6月17日开始每月给付B某1668元利息；租金按年支付，需提前一个月缴纳，不按时缴纳房租按违约处理（押金不退）；租赁期间，原告不得损坏房屋主体设施。如需装修或改造，需先征得被告认可，并承担装修改造费用；项目经营期间，如因修路、市政改造规划调整、拆迁、征地、军队国防建设等不可抗拒因素，致使项目不能继续经营的，合同自动终止，无条件腾退，互不补偿。合同签订后，B某依约将涉案房屋交付原告。A某于2019年4月18日通过转账方式支付被告28万元。

　　2019年6月17日，涉案房屋所在区城管局发布《强制拆除公告》，确认涉案房屋未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件等规划文件，属违法建设，要求涉案房屋的建设人、管理人应在收到决定之日起的限定期限内组织腾退并拆除该违法建设。逾期仍未履行的，将依法予以强制拆除。由于B某未按期主动履行拆除义务，该涉案房屋于2019年6月19日被强制拆除。此后，经A某催要，B某于2019年6月28日退还A某18万元。后A某诉至法院，要求确认《租房合同》无效，判令B某退还其已支付的房屋租金并赔偿其损失。

　　法院审理认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据该规定，被告出租给原告的房屋为违法建设，因此双方签订的《租房合同》应属无效。

　　合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。由于涉案房屋已被强制拆除，故无返还的必要。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，A某已实际占有使用租赁物，其占用期间应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。B某收取A某的款项，在扣除上述占有使用费后，余款应予返还。

　　对于合同无效，A某未尽到审慎审查的义务，B某未尽到交付适格租赁物的义务，双方存在同等的过错，故对A某要求B某支付替代性损失的诉讼请求，不予支持。A某承租涉案房屋后，未经B某同意进行装修、装饰，其装修费用应自行承担。A某购买的空调、货架、鱼缸及制冷器等，属可移动财产，其可在拆除公告限定的时间内搬离涉案房屋，故对A某主张的该项损失，不予支持。

　　点评：

　　承租人在选择租赁房屋时要尽到审慎审查的义务，要求出租人出示房屋权属证明文件，避免因房屋合法性问题导致合同无效，无法要求出租人承担违约责任。出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋进行出租的合同由于违反法律规定而无效，但仍可参照合同租金标准主张房屋占有使用费。