关于对《<北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）>征求意见稿》公开征集意见的反馈

　　2023年12月22日至2024年1月22日，北京市住房和城乡建设委员会在市政府门户网站（“首都之窗”）和本单位门户网站对《<北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）>征求意见稿》向社会公开征集意见。经统计，共收到社会各界意见建议35条，经逐条认真分析研究，现将意见采纳情况说明如下：

　　一、予以采纳的情况

　　1．针对“建议明确监管账户名称与谁保持一致，通常账户名称与开户主体（即‘北京市住房资金管理中心’）名称一致”的建议，我们已吸收采纳，在征求意见稿中进一步明确“监管账户的名称应与开户主体保持一致”。

　　2．针对“使用《商品房预售合同》全称”的建议，我们已吸收采纳，在征求意见稿中修订为“《北京市商品房预售合同》”。

　　3．针对“《方案》的内容基本包括《协议》，最终统一披露《方案》即可，不用重复披露信息”的建议，我们已吸收采纳，在本条中删除“并在商品房销售现场显著位置公示”，统一在第七条中明确“应在售楼场所显著位置公示预售资金监管方案”。

　　4．针对“每一个商品房预售都属于一案一议一核定，如保障性住房项目的核定方式没有特殊规定，则不用另外表述”的建议，我们已吸收采纳，在征求意见稿中删除“核定保障性住房项目重点监管额度及各节点用款额度时，应考虑其建设和销售特点”。

　　5．针对“2个工作日内提出初审意见”的建议，我们已吸收采纳，在征求意见稿中拟修订为“对于提交资料齐全的，资金中心原则上2个工作日内完成现场踏勘，根据踏勘情况提出初审意见”。

　　6．针对“购房人角度，监管专户内超出重点监管额度的资金不足以支付退房款时，需由开发企业自行解决情况下，退房款难以保障”的建议，我们已吸收采纳，拟在修订时优化退房款来源，要求开发企业在监管专户中先行补齐退房款后，再发起退房款申请流程，避免购房人网签已注销，但退房款无法落实的风险。

　　7．针对“市级和区级应当按照职责分工条款行使暂停支取的职能：市级负责指导，区级负责执行。否则如是市级作出的决定，有效性的意义上，开发企业无法向市级异议申请（裁判和球员兼具）”的建议，我们已吸收采纳，在本条中删除相关市级表述。

　　8．针对“应酌情考虑超出重点监管额度的资金用于企业日常合理支出及归还银行开发贷的情况，该意见稿虽未禁止相关用途，但后续实施过程中容易执行过严，不利项目的正常运营”的建议，我们已吸收采纳，拟在修订中增加相关表述。

　　9．针对“统一购房人、购房者等用语”的建议，我们已吸收采纳，在征求意见稿中统一使用‘购房人’表述”。

　　10.针对“取消现场踏勘，改为通过技术手段”的建议，我们部分采纳，部分采纳的理由为“现场踏勘与技术手段并不矛盾，我们将结合多种方式进行监管，鼓励使用技术手段监管施工进度，但在事中、事后依然保留现场踏勘的有关规定”。

　　二、不予采纳的情况

　　1．针对“中国人民银行、国家金融监督管理总局、人民法院属于中央垂直领导，其职责不应该由省级人民政府确定”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本办法对中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京市高级人民法院的职责分工均按照国家有关规定执行，且在公开征求意见前已征求过前述部门的意见”。

　　2.针对“采取承办银行申请，多家银行皆可成为承办银行更符合竞争市场要求”“至少确定两家能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行”“实行双银行账户冗余措施”“剩余监管资金迁移至冗余银行监管账户”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“住房城乡建设部《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）已明确提出招标确定监管银行，通过招标的方式同样符合市场竞争要求，各银行均可参与，本办法并未限制招标银行的数量，开发企业可在中标银行中自行选择”“冗余监管在实际工作中操作性不强”。

　　3.针对“资金监管账户应以企业名义开户”“监管账户的建立应按项目为单位，一个项目对应一个监管账户，而不是按预售证开户”“应明确‘交付’概念，细化交付的标准和条件”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“根据住房城乡建设部《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）有关规定，监管账户中监管额度内的资金，不同于房地产开发企业自有资金。本办法规定监管账户设置在资金中心名下，开发企业在监管账户下开设监管专户，更有利于加强预售资金监管，保障购房人权益”“根据住房城乡建设部《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）有关规定，一次预售许可申请对应一个监管账户”“交付的标准和条件已在《北京市建设工程质量条例》第五十条明确，在此不作强调”。

　　4.针对“并非所有的商品房预售皆采施工总承包模式，且仅开发企业为监管协议相对方”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“开发企业申报商品房预售需取得建筑工程施工许可证，取得建筑工程施工许可证的房地产开发项目需采用施工总承包模式”。

　　5.针对“将‘重点监管额度应与预售方案中明确、预售合同中约定的交付标准相适应’调整为‘预售方案中明确、预售合同中约定的交付标准应与重点监管额度相适应’”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“重点监管额度依据交付标准确定，原表述更为清晰准确”。

　　6.针对“除了合同解除，合同无效或不成立皆有可能涉退房款的问题；退房款的产生，可能是基于开发企业的违约退还给购房人，也有可能是基于购房人违约并归于开发企业”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本条款主要解决合同解除后退款的具体路径，并不罗列导致合同解除的具体情形，合同无效或不成立都是构成合同解除的具体情形，无需额外表述。”

　　7.针对“预售商品房资金监管作为源头管理，应当同后续的中游和下游资金监管相适应，本条主要涉及其同《建设工程质量保证金管理办法》的匹配”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本办法不涉及质量保证金，与《建设工程质量保证金管理办法》相关要求不冲突”。

　　8.针对“申请信息变更可能涉及事前申请或事后申请两种模式，实质性变更应当比照‘先监管协议，后预售许可’的模式，先申请信息变更，再实质性变更”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“相关信息发生变更后，开发企业向资金中心、各区住房城乡建设主管部门申请信息变更即可”。

　　9.针对“贷款统一归集，应当明确预售购房人贷款时间、明确开发商不可强制购房人选择固定银行贷款”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“与本办法无关”。

　　10.针对“预售商品房资金监管作为源头管理，应当同后续的中游和下游资金监管相适应，本条主要涉及其同《保障农民工工资支付条例》的匹配”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“农民工工资已由《北京市工程建设领域保障农民工工资支付工作管理办法》等有关规定予以保障，在本办法第二十条中也明确了紧急情况下，应急支取用于农民工工资支付的流程和条件”。

　　11.针对“请明确重点监管资金提取节点设置中，各节点的资金释放比例，建议地下结构完成40%、达三分之一节点50%、达二分之一节点55%、达三分之二节点60%、主体结构完成70%、竣工验收备案95%、首次登记完成100%”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“由于各项目建设规模不一，不宜固化各节点资金支取比例，本办法规定的由开发企业结合自身资金状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度的做法更具有灵活性，开发企业在用款计划中可自行设置各节点资金支取比例，此外我们也考虑进一步优化节点支取”。

　　12.针对“监管专户内超出重点监管额度资金部分不足以支付退房款的，由按揭贷款银行先行垫付，再向开发企业追偿。资金中心会同住房城乡建设主管部门注销购房人信息和网签合同”的建议，我们不予采纳，不采纳的理由为“由按揭贷款银行先行垫付无法律法规依据”。

　　13.针对“未能如期交房，购房人可选择在合同约定交房后的第28天、第6个月退房”“出现项目未能如期交付等因素导致购房协议解除的，按揭放贷银行须同步自动解除对应的按揭贷款协议，并于7个工作日内将购房人已还款的本金和利息全额退回给购房人”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“以上情形应按双方购房合同及购房人与贷款银行签订的贷款合同约定执行”。

　　14.针对“增加‘有下列情形之一的，放贷银行可提出申请，...’‘（四）市、区住房城乡建设主管部门、放贷银行认为的其他情形’”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本办法重点强调政府监管职能，银行可根据掌握的情况及时向监管部门反映问题线索”。

　　15.针对“增加‘缺陷责任期期满证明’”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“《北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法的通知》（京政办发〔2019〕11号）已有相关规定”。

　　16.针对“企业法律责任，应明确新房预售开发企业如涉及违规行为则处以处罚”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“《中华人民共和国行政处罚法》第十六条明确：除法律、法规、规章外，其他规范性文件不得设定行政处罚”。

　　17.针对“增加‘...责令其限期改正，追回所有监管外资金’”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“该条明确规定责令开发企业限期整改，已包括补足监管资金的含义，不再另行表述”。

　　18.针对“没有理由支持不对勘察和设计单位进行信用管理”“删除‘勘察、设计单位提供虚假材料或采取其他方式协助开发企业违规支取预售资金的，由市、区住房城乡建设主管部门移交相关管理部门予以处理’”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本条中已明确施工、监理、勘察、设计等参建方责任，由于勘察、设计行业的监管非住建部门工作职责，需移交相关管理部门予以处理”。

　　19.针对“资金监管额度和支取节点，与原来做法保持不变，不必提高监管额度”“监管额度及各节点用款额度应以当事双方合同为准，而不是由施工总承包单位提出”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本办法规定由总包单位提出、区住建部门核定重点监管额度，更有利于保障重点监管额度资金能覆盖项目建安成本，防范项目资金风险。关于支取节点，本办法比原来做法更加优化”。

　　20.针对“预售资金监管系统加入对未达到用款节点不可支用重点监管资金的刚控手段”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本市商品房预售资金监管系统侧重对资金出入账的监测分析，并非商业银行拨付预售资金的前置条件，预售资金各支取节点均有明确的申请条件和审批流程”。

　　21.针对“非住宅情况参考本办法”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“本办法的适用范围为申请预售许可的商品房项目，已包括住宅、非住宅商品房项目”。

　　22.针对“北京市住房资金管理中心属于市住房城乡建设委的内设机构，并无独立的门户网站，为求精简，在市住房城乡建设委门户网站公示即可”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“北京市住房资金管理中心并非市住房城乡建设委的内设机构，而是市政府直属事业单位，且有独立门户网站”。

　　23.针对延续执行“房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函，免除同等额度的监管资金”“对企业进行分级分类管理，允许使用保函置换预售监管资金”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）已明确：监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%”。

　　24.针对“采取多层次、复合型监管主体结构进行预售资金监管，律师事务所、会计师事务所作为资金监管主要主体”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“与《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）明确的‘市、县住房和城乡建设部门要切实履行商品房预售资金监管职责’不符”。

　　25.针对“试点预售资金信托制度”的建议，我们不予采纳，不予采纳的理由为“与《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）明确的‘市、县住房和城乡建设部门应当会同人民银行分支机构、银保监部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行’不符”。

　　感谢社会各界对我们工作的关心和支持。

北京市住房和城乡建设委员会    

2024年2月22日