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海淀区花园路街道牡丹东里小区 探索破解售后公房小区物管难题

信息来源:市住房和城乡建设委发布时间:2022年08月04日

  •   基本情况

  海淀区花园路街道牡丹东里小区建于1991年,共有18栋楼,居住有2000多户,6000余名居民,小区产权结构复杂,多年来由5家物业公司分别管理、各自为政,甚至有一栋居民楼被两家物业公司管理的现象存在。由于物业管理主体责任、管理范围不清,物业管理方式、收费标准不一,小区内部爆发了很多问题,物业公司推诿扯皮现象严重,垃圾清理不及时、卫生环境脏乱差、车辆停放秩序混乱等现象频发,即使小区已有多家物业公司在管,但各个公司利益诉求有差异,居民和社区在很多难题上与物业公司长期无效沟通,小区管理仍需要街道补漏兜底,小区“接诉即办”案件较多,“未诉先办”发力遇阻,业主渴望规范物业管理的诉求强烈。

  花园路街道党工委、办事处主要领导对牡丹东里小区物业管理工作高度重视,定期高位协调、统筹调度,成立街道物管专班,各职能科室、社区党组织之间加强横向联动、纵向沟通,明确以目标为导向,主动回应居民关切,通过组织业主共同决定解聘小区内现有5家物业企业并引入一家规范化物业企业提供服务的方式,积极探索破解牡丹东里小区物业管理难题的新思路、新方法,力求打造基层治理样本,为辖区其他老旧小区提供借鉴。

  •   主要做法

  (一)重新划定区域,组建小区物管会

  牡丹东里小区原有两个物业管理区域,由多家物业企业共同管理,管理边界不清。街道物业管理专班依法履职,先后召开牡丹东里小区物业管理工作推进会、协调会5次,在区房管局的指导下,深入了解业主诉求,通过合并物业管理区域暂时化解业主矛盾,街道物业管理专班于2020年10月30日撤销原牡丹东里小区两个业委会,将牡丹东里小区合并为一个统一的物业管理区域。2020年10月30日、2021年3月10日两次发布牡丹东里小区物管会组建报名公告,期间多次对业主集中反馈的情况进行解释说明,并撤销业主反馈的与物管会委员任职资格条件不符的1名候选人资格。牡丹东里小区物管会于2021年3月29日组建完成,并同步成立物管会党支部,为小区统一物业工作提供坚实保障。

  (二)引入专业评估机构,摸清物业管理底数

  物管会充分发挥作用,通过定点登记、发放问卷、走访调研、入户摸排、居民议事会等形式,对牡丹东里小区物业管理现状、停车管理现状开展摸底调查。街道聘请专业第三方评估机构,历时2个月,对牡丹东里小区物业管理现状及共用设施设备等情况开展摸底调查,进一步梳理台账、摸清底数,为组织业主开展共同决定提供数据支撑。同时,物管会在社区党组织指导下对小区居民及停车情况进行统计,为下一步初步制定小区整体停车方案奠定基础,同时理清部分社区产权底数,就未来小区业主共同决定事项进行宣传引导。

  (三)多方参与部门联动,积极推进小区物业统一工作

  花园路街道于2021年2月邀请《向前一步》栏目组录制牡丹东里小区多物业管理难题,聚焦小区业主重点关注的统一物业、停车管理、垃圾楼环境整治等敏感话题,以和谐解决矛盾为出发点,对《北京市物业管理条例》等法规政策进行权威、细致、专业解读。2021年4月至12月,街道社区建设办公室牵头,通过“街道吹哨、部门报到”机制组织召开牡丹东里小区物业管理工作推进会、协调会共计10次,与区房管局、规自分局、不动产登记中心、街道各职能科室、小区各产权单位、物业企业负责人、社区党委、律师进行深入沟通交流,通过多种方式掌握清晰的小区产权底册、各物业企业对小区公共区域的管理服务内容,并拟定《牡丹东里小区业主共同决定方案》《牡丹东里小区物业管理委员会议事规则》等文件。经过为期8个月的精心筹备,牡丹东里小区首次业主大会于2022年1月10日至2月20日召开,物管会组织小区全体业主就是否解聘小区内现有5家物业服务企业等7项议题进行表决。

  在投票组织过程中,社区党委统筹居委会、物管会、居民志愿者3支队伍,发挥社区居委会网格管理和联系群众的优势,充分利用各楼门长、志愿者的群众基础,将3支队伍有机结合起来协同推进投票工作。通过设置固定投票点和流动投票点,按照投票全面刷楼、产权单位参与、查漏补缺的“三阶段”,有效提高参与率。最终结果为业主有效参与票数为1520票,占业主总数比例77.43%,面积有效参与数为116426.21平方米,占面积总数比例76.21%,参与率达到了双三分之二;在参与的票数中对7项议题均投同意的业主比例超过84%,均投同意的面积比例超过82%,同意率达到了双过半。按照相关法律规定,此次业主大会表决结果合法有效,截至目前5家物业企业全部依法按程序解聘完毕。

  •   案例解读

  海淀区花园路街道主动靠前,以问题为导向,通过开展调整物业管理区域、组建物管会、产权摸排核实、组织业主共同决定等一系列扎实工作,积极探索多产权、多物业企业的老旧小区统一管理难题的破解之道,构建共建共治共享的社区治理格局。

  注:参考《北京市物业管理条例》第三条、第八条、第十七条、第五十二条相关规定。

  

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