海淀区花园路街道牡丹东里小区 探索破解售后公房小区物管难题

• 　　基本情况

　　海淀区花园路街道牡丹东里小区建于1991年，共有18栋楼，居住有2000多户，6000余名居民，小区产权结构复杂，多年来由5家物业公司分别管理、各自为政，甚至有一栋居民楼被两家物业公司管理的现象存在。由于物业管理主体责任、管理范围不清，物业管理方式、收费标准不一，小区内部爆发了很多问题，物业公司推诿扯皮现象严重，垃圾清理不及时、卫生环境脏乱差、车辆停放秩序混乱等现象频发，即使小区已有多家物业公司在管，但各个公司利益诉求有差异，居民和社区在很多难题上与物业公司长期无效沟通，小区管理仍需要街道补漏兜底，小区“接诉即办”案件较多，“未诉先办”发力遇阻，业主渴望规范物业管理的诉求强烈。

　　花园路街道党工委、办事处主要领导对牡丹东里小区物业管理工作高度重视，定期高位协调、统筹调度，成立街道物管专班，各职能科室、社区党组织之间加强横向联动、纵向沟通，明确以目标为导向，主动回应居民关切，通过组织业主共同决定解聘小区内现有5家物业企业并引入一家规范化物业企业提供服务的方式，积极探索破解牡丹东里小区物业管理难题的新思路、新方法，力求打造基层治理样本，为辖区其他老旧小区提供借鉴。

• 　　主要做法

　　（一）重新划定区域，组建小区物管会

　　牡丹东里小区原有两个物业管理区域，由多家物业企业共同管理，管理边界不清。街道物业管理专班依法履职，先后召开牡丹东里小区物业管理工作推进会、协调会5次，在区房管局的指导下，深入了解业主诉求，通过合并物业管理区域暂时化解业主矛盾，街道物业管理专班于2020年10月30日撤销原牡丹东里小区两个业委会，将牡丹东里小区合并为一个统一的物业管理区域。2020年10月30日、2021年3月10日两次发布牡丹东里小区物管会组建报名公告，期间多次对业主集中反馈的情况进行解释说明，并撤销业主反馈的与物管会委员任职资格条件不符的1名候选人资格。牡丹东里小区物管会于2021年3月29日组建完成，并同步成立物管会党支部，为小区统一物业工作提供坚实保障。

　　（二）引入专业评估机构，摸清物业管理底数

　　物管会充分发挥作用，通过定点登记、发放问卷、走访调研、入户摸排、居民议事会等形式，对牡丹东里小区物业管理现状、停车管理现状开展摸底调查。街道聘请专业第三方评估机构，历时2个月，对牡丹东里小区物业管理现状及共用设施设备等情况开展摸底调查，进一步梳理台账、摸清底数，为组织业主开展共同决定提供数据支撑。同时，物管会在社区党组织指导下对小区居民及停车情况进行统计，为下一步初步制定小区整体停车方案奠定基础，同时理清部分社区产权底数，就未来小区业主共同决定事项进行宣传引导。

　　（三）多方参与部门联动，积极推进小区物业统一工作

　　花园路街道于2021年2月邀请《向前一步》栏目组录制牡丹东里小区多物业管理难题，聚焦小区业主重点关注的统一物业、停车管理、垃圾楼环境整治等敏感话题，以和谐解决矛盾为出发点，对《北京市物业管理条例》等法规政策进行权威、细致、专业解读。2021年4月至12月，街道社区建设办公室牵头，通过“街道吹哨、部门报到”机制组织召开牡丹东里小区物业管理工作推进会、协调会共计10次，与区房管局、规自分局、不动产登记中心、街道各职能科室、小区各产权单位、物业企业负责人、社区党委、律师进行深入沟通交流，通过多种方式掌握清晰的小区产权底册、各物业企业对小区公共区域的管理服务内容，并拟定《牡丹东里小区业主共同决定方案》《牡丹东里小区物业管理委员会议事规则》等文件。经过为期8个月的精心筹备，牡丹东里小区首次业主大会于2022年1月10日至2月20日召开，物管会组织小区全体业主就是否解聘小区内现有5家物业服务企业等7项议题进行表决。

　　在投票组织过程中，社区党委统筹居委会、物管会、居民志愿者3支队伍，发挥社区居委会网格管理和联系群众的优势，充分利用各楼门长、志愿者的群众基础，将3支队伍有机结合起来协同推进投票工作。通过设置固定投票点和流动投票点，按照投票全面刷楼、产权单位参与、查漏补缺的“三阶段”，有效提高参与率。最终结果为业主有效参与票数为1520票，占业主总数比例77.43%，面积有效参与数为116426.21平方米，占面积总数比例76.21%，参与率达到了双三分之二；在参与的票数中对7项议题均投同意的业主比例超过84%，均投同意的面积比例超过82%，同意率达到了双过半。按照相关法律规定，此次业主大会表决结果合法有效，截至目前5家物业企业全部依法按程序解聘完毕。

• 　　案例解读

　　海淀区花园路街道主动靠前，以问题为导向，通过开展调整物业管理区域、组建物管会、产权摸排核实、组织业主共同决定等一系列扎实工作，积极探索多产权、多物业企业的老旧小区统一管理难题的破解之道，构建共建共治共享的社区治理格局。

　　注：参考《北京市物业管理条例》第三条、第八条、第十七条、第五十二条相关规定。