《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》政策解读

　　为贯彻落实市委市政府对老旧小区综合整治工作的要求，全面落实《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市城市管理委员会和北京市消防救援总队联合印发了《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》（京建发〔2022〕67号，以下简称《意见》），现解读如下：

　　一、文件出台的背景是什么？

　　答：老旧小区改造是落实以人民为中心发展理念的重要举措，是城市更新改造的重点内容，是重大民生工程和重要发展工程。自推进实施老旧小区综合整治以来，北京市老旧小区面貌大幅改善，居民满意度不断提高。但同时也应看到，老旧小区改造中还存在一些诸如思想认识不到位、组织管理不到位、群众工作不到位、统筹集成不到位、规划设计不到位、责任落实不到位等问题，亟需破解。为补齐老旧小区改造工作中的短板，凝聚共识，不断提升改造品质和群众满意度，推动实现城市内涵式高质量发展，北京市住房和城乡建设委员会会同北京市发展和改革委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市城市管理委员会、北京市消防救援总队，在深入调研、认真总结经验、广泛征求意见建议的基础上，制定了本《意见》。

　　二、文件的适用范围是什么？

　　答：本文件适用于本市行政区域内老旧小区改造工程。

　　三、文件包含哪些主要内容？

　　答：《意见》坚持问题导向，重点围绕提高对老旧小区改造工作的认识、坚持党建引领推进改造项目共商共建共治、强化老旧小区改造项目立项等前期工作、提升规划设计水平、强化施工组织管理、强化工程验收和保修工作、强化改造工程监督管理等7个方面,制定了38条举措。主要包括以下内容：

　　（一）提高对老旧小区改造工作的认识。老旧小区改造要坚持政治、质量、安全高标准，深入群众，依靠群众，积极主动争取群众理解、支持和参与，把改造工程各项工作做实做细，严把质量安全关，积极回应关切，以人民群众满不满意作为检验改造工作的标尺。

　　（二）坚持党建引领推进改造项目共商共建共治。一是坚持党建引领。改造工程开工前，各参建单位要向项目所在地街道办事处（乡镇政府）和社区报到。由街道办事处（乡镇政府）牵头，建立老旧小区改造临时党支部，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和业主党员先锋模范作用。二是坚持共商共建共治。街道办事处（乡镇政府）应当会同实施主体，在施工现场设置居民接待场所，现场及时接受居民的咨询，逐项协调研究解决改造工作中居民重点诉求和工程质量安全存在的主要问题，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程。

　　（三）强化老旧小区改造项目立项等前期工作。一是坚持问需在前。街道办事处（乡镇政府）要充分发挥群众工作的主体作用，改造前充分问需于民、问计于民，改造内容体现“民有所呼”，项目立项体现“我有所应”，形成社会各界支持、群众竞相参与的浓厚氛围。二是坚持治理在前。老旧小区改造要坚持市级统筹、区为主体、街道落实、各方参与的改造治理机制，各部门分工协作、齐抓共管，形成工作合力，共同化解矛盾、破解难题，推进老旧小区改造工作。三是坚持凝聚共识在前。对涉及两户以上的改造部位和项目，要达成共识方可立项实施。对涉及公共安全和公共利益的改造部位和项目，要在做好群众工作的基础上，依法推进老旧小区改造工作。四是坚持公示在前。设计方案经责任规划师审查合格后，要主动公示业主意愿和共识意愿，多渠道全方位广泛征求小区全体居民的意见。街道办事处（乡镇政府）应组织各方对设计方案进行充分讨论，充分吸收群众合理化建议，对设计方案进行修改完善。五是坚持拆违在前。坚持先拆违再改造施工，街道办事处（乡镇政府）要先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等工作。六是坚持储备在前。各区要以“十四五”五年为周期，编制本区老旧小区改造总体实施计划、分年度项目实施计划，持续完善并动态调整项目储备库和年度改造任务计划。在确保质量安全的前提下，成熟一个项目，改造一个项目，滚动实施，压茬推进。七是坚持物业管理在前。列入储备库的项目，街道办事处（乡镇政府）要牵头组建完成业主委员会或物业管理委员会等业主组织，确定小区物业服务企业与服务标准。业主委员会或物业管理委员会等业主组织组建完成，物业服务企业与服务标准已经确定的小区，方可列入年度改造任务计划。八是坚持统筹在前。加强部门统筹，集成改造内容，形成改造合力。统筹考虑中央和国家机关老旧小区改造与北京市老旧小区改造工作。鼓励区域集成，实施连片改造，积极推行工程总承包模式。鼓励专业集成，统筹“六治七补三规范”内容，统筹推动各类管线改造，协调推动综合整治与管线改造与老楼加装电梯同步实施。探索改造工程投融资、建设、运营一体化模式。九是坚持明责在前。明确街道办事处（乡镇政府）是群众工作第一责任人，是组织和推动拆违工作第一责任人，是老旧小区改造申报第一责任人,是完善社区治理工作的第一责任人。改造工程实施主体作为项目建设单位，应严格落实工程质量安全首要责任，加强建设全过程管理。物业服务企业要提前介入改造管理。十是坚持风险排查在前。做好重点人群排查和周边环境排查，全面辨识风险隐患，建立问题清单，制定预案，落实责任，做好风险防控。

　　（四）提升规划设计水平。一是落实责任规划师责任。强化规划引领作用，发挥好责任规划师在老旧小区改造中的规划引领与技术咨询作用。鼓励实施建筑师负责制试点，为顺利推行“初步设计+施工图设计+施工”的创新型工程总承包模式创造条件。二是认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，做到“一户一设计”。三是强化设计深度。设计单位要针对屋面、外墙防水、外墙保温施工、弃用垃圾道、上下水改造、消防设施等进行专项设计。设计单位要加强外墙保温和主体结构连接、顶层外墙保温的收口和防水等重点部位的设计工作，不得简单照搬标准和图集。四是设计单位要加强现场指导和服务。

　　（五）强化施工组织管理。一是树立“大安全”理念。用“大安全”理念统筹老旧小区改造施工安全、绿色施工、疫情防控等各项工作。二是加强季节性施工管理。建设单位要合理安排工期组织施工，不得要求施工单位盲目抢工。加强雨期施工、大风天气施工和冬期施工管理。三是加强施工现场消防安全管理。建立施工现场消防安全管理制度，编制火灾扑灭和应急疏散预案。施工现场应按规定配置符合消防安全技术标准的消防设施、器材，按要求应设置临时消防水系统。建筑保温材料燃烧性能应符合消防设计要求，严格动火作业审批，配备灭火器材并设置动火监护人进行现场监护。四是加强施工安全管理。开挖作业前应探明地下管线状况，施工现场应进行封闭式安全防护。马道口、屋面出入口应设置锁闭措施，建筑物主要出入口应搭设硬质水平防护，高处作业期间应在下方设置警戒区域，施工材料集中存放，封闭管理。施工现场配电系统应实行三级配电，配电箱要采取防风防雨措施。各参建单位要做好施工现场24小时值守工作。五是加强绿色文明施工和防疫管理。严格落实施工现场各项绿色施工措施，将施工现场疫情防控纳入社区管理。各参建单位项目负责人应加强重大活动服务保障期间值班值守。六是强化施工公示工作。施工现场应设立“责任主体公示牌”和“主要材料公示牌”，主动接受群众监督。改造工程完工后，应在小区楼栋显著位置设置载明工程名称和建设、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名等内容的永久性标识，主动接受社会监督。七是坚持样板引路。工程开工前，建设单位应牵头组织编制样板计划，样板工程施工过程中，参建单位要主动接受居民等各方的监督，样板工程施工完毕后，建设单位应牵头组织进行验收。验收合格后，形成样板总结和作业指导书，指导改造工程正式施工。八是做好成品保护。建设单位应牵头组织制定改造工程成品保护工作方案并组织实施，防止成品污染、损坏或丢失。带户施工时，建设单位应牵头做好居民户内设备设施保护工作，不得破坏居民户内非改造部位设备设施。确需改移户内设备设施的，改造工程施工完毕后，应及时予以恢复，确保设备设施改移前后使用功能不变。九是创建智慧工地。建设单位应牵头组织各参建单位积极主动推进科技创新和智慧工地创建工作,逐步实现改造工程智慧管理、智慧创安、智慧提质、智慧增绿、智慧创卫、智能建造。十是开展质量安全风险分级管控和状况测评工作。参建单位应切实落实主体责任，将老旧小区改造工程风险等级按照不低于较大风险进行管控，主动开展质量安全风险分级管控和测评工作，实现精细化治理。十一是建立健全应急救援体系。建设单位应牵头建立健全改造工程应急救援体系，编制质量安全事故应急预案，落实应急指挥体系、应急救援队伍和应急物资及装备，强化应急处置。

　　（六）强化工程验收和保修工作。一是抓好质量检测工作。外墙保温板安装完成后，应对保温板与基层的粘结强度、保温板后置锚固件进行现场拉拔试验，试验合格后方可隐蔽。工程竣工验收前，应完成平屋面的蓄水试验或坡屋面的淋水试验，以及外窗抗风性能、空气渗透性能、雨水渗透性能等检验项目。上下水管线改造后，要做通球实验，管根部要按设计要求进行不渗不漏检验。二是严格工程验收。各参建单位应加强施工过程追溯管理，建立工序自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度。外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，建设单位应邀请住户参与分户验收。屋面、外墙、楼道、楼梯间等公共区域改造完工后，街道办事处（乡镇政府）应牵头组织各方对改造效果进行验收。三是强化改造工程建成移交工作。物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。改造工程完工经验收合格后，建设单位应当会同物业服务企业做好物业承接查验工作，向物业服务企业移交相关资料，物业服务企业按规定负责相关物业后期管理和维护。四是强化质量保修工作。建设单位应当向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。五是鼓励建设单位办理工程质量潜在缺陷保险，保障住宅工程产权所有人合法权益。

　　（七）强化改造工程监督管理。一是建立老旧小区综合整治项目集中资格审查制度。各区要加强老旧小区改造工程招投标的管理，通过年度集中资格审查、集中采购的方式，优选有意愿参与老旧小区整治项目的咨询、管理、设计、施工队伍和涉及安全质量的关键设备、材料，供项目实施主体选用，进一步降低改造工程建设成本，缩短招标周期，确保工程质量。二是建立老旧小区综合整治失信惩戒制度。强化施工现场和建筑市场“两场”联动，出现发生安全生产和工程质量责任事故、因施工管理不善引发群访群诉等恶劣社会影响事件等7种情形的单位，列入老旧小区改造失信惩戒名单，两年之内不得承揽老旧小区改造工程项目。三是实施信用管理。构建基于信息化管理、风险管理、信用管理基础上的老旧小区监管体系，适当增大老旧小区改造参建企业、执业资格人员行为和表现的信用权重，构建以“大安全”、“高品质”为核心的信用管理体系。四是抓好制度落实。各参建单位要按照《关于进一步加强老旧小区更新改造工程质量管理工作的通知》《关于做好城镇老旧小区改造工程安全管理工作的通知》《关于优化和完善老旧小区综合整治项目招投标工作的通知》《关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知》《关于加强建设工程“四新”安全质量管理工作的通知》要求，严格落实工程质量安全主体责任。五是强化政府监管。各区应组织规自、住建、城市管理、消防救援等部门，对老旧小区改造安全、质量、文明施工、环保、防疫等开展专项检查；街道办事处（乡镇政府）应定期组织属地规自、住建、城市管理、消防救援等部门开展日常检查。各区住房城乡建设主管部门应切实加强老旧小区改造项目监管，按照每个月监督抽查不少于一次的频次，开展改造工程质量安全监督工作。主管部门可探索采取统一委托监理等方式，强化项目监管。在监督人员力量不足的情况下，各区可采取购买服务的方式，将工程技术服务和辅助性事项委托给具备相应条件的企业、单位和其他社会组织承担。主管部门应充分利用购买服务的成果，作为开展差别化、精细化监管的依据。

　　四、文件的实施时间是什么？

　　答：《意见》自印发之日起执行。