《关于推行新版<北京市前期物业服务合同>和<北京市物业服务合同>示范文本的通知》政策解读

　　导读

　　2022年6月22日，市住房城乡建设委、市市场监督管理局联合印发《关于推行新版〈北京市前期物业服务合同〉和〈北京市物业服务合同〉示范文本的通知》，自印发之日起正式实施。

　　​　　政策解读

　　1、 推行2021版《北京市前期物业服务合同》《北京市物业服务合同》示范文本的目的和依据？

　　答：推行2021版《北京市前期物业服务合同》《北京市物业服务合同》示范文本的目的是构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，规范物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用。

　　依据是《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》等有关法律法规的规定。

　　2、 《北京市前期物业服务合同》《北京市物业服务合同》示范文本2021版与2010版的关系？

　　答：北京市住房城乡建设委与北京市市场监管局共同对《北京市前期物业服务合同》（BF—2010—2712）《北京市物业服务合同》（BF—2010—2713）进行了修订，形成了《北京市前期物业服务合同》示范文本（BF—2021—2712）《北京市物业服务合同》（BF—2021—2713）。

　　今后，北京市的物业管理项目在签订前期物业服务合同、物业服务合同时，应使用2021版示范文本。

　　3、 《北京市前期物业服务合同》《北京市物业服务合同》示范文本可以从哪里下载？

　　答：示范文本可登录“首都之窗”（www.beijing.gov.cn）、“北京市住房和城乡建设委员会网站”（zjw.beijing.gov.cn）和“北京市市场监督管理局网站”（scjgj.beijing.gov.cn）进行下载。

　　4、 在使用中，《北京市前期物业服务合同》示范文本中的内容是否可以添加或者删减？

　　答：只要双方当事人协商确定,合同示范文本的内容可以按下列方式添加或删除。

　　示范文本[ ]中选择内容、空格部分填写及其他需要删减或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[ ]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部分打×，以示删除。

　　5、 《北京市前期物业服务合同》由谁签订？

　　答：《北京市前期物业服务合同》由建设单位和物业服务人签订。

　　6、 《北京市物业服务合同》由谁签订？

　　答：《北京市物业服务合同》由业主（含业主大会、业主委员会、物业管理委员会）与物业服务人签订。

　　其中，物业服务人可以是物业服务企业、专业单位或其他物业管理人。

　　7、 物业服务人应公示哪些信息？

　　答：根据《北京市物业管理条例》第七十条的规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：

　　（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

　　（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

　　（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

　　（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

　　（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

　　（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

　　（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

　　（八）其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

　　8、 物业服务中，业主的权利义务有哪些？

　　答：物业服务中业主的权利义务：

　　（1） 要求物业服务人按照本合同约定提供服务。

　　（2） 监督物业服务人履行本合同，对物业服务人提供的物业服务有建议、督促的权利。

　　（3） 审定物业服务人制定的物业服务方案，并监督实施。

　　（4） 监督专项维修资金的使用。

　　（5） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用，享有知情权、监督权和收益权。

　　（6） 遵守本小区管理规约，业主大会议事规则。

　　（7） 遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等以及应对突发事件等方面的制度要求。

　　（8） 按照国家和本市有关规定缴纳专项维修资金。

　　（9） 应当配合物业服务人实施物业管理。

　　（10） 应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。

　　（11） 应当履行房屋安全使用责任。

　　（12） 有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。

　　9、 物业服务人应当提供的物业服务包括哪些内容？

　　答：物业服务人提供的物业服务包括：

　　（1） 制订物业服务工作计划，根据法律、法规和本小区管理规约的授权制订物业服务的有关制度；并按照有关制度和计划组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等。

　　（2） 负责本物业管理区域内物业共用部位的日常维修、养护和管理。

　　（3） 负责本物业管理区域内物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。

　　（4） 负责共有绿地、景观的养护和管理。

　　（5） 负责清洁卫生服务，包括本物业管理区域内物业共用部位、公共区域的卫生清洁和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集和管理。

　　（6） 负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。

　　（7） 负责保管建设单位移交的全部资料。负责按照《北京市物业管理条例》要求建立、保管相关档案和资料。

　　（8） 配合物业管理区域内非业主共有公共服务设施的产权单位做好相关设施的供水、供电等工作，并与产权单位约定设施运行、维修养护、更新改造等责任和物业服务事项。

　　（9） 合同约定的其他服务事项。

　　10、 物业服务合同期限届满，如何续聘物业服务人？

　　答：物业服务合同期限届满前，业主决定继续聘用物业服务人的，应当在合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务人不接受续聘的，应当在物业服务合同届满前90日书面告知业主。

　　11、 物业服务合同期限届满，业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，如何处理？

　　答：本合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人继续按物业服务合同约定提供物业服务的，物业服务合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前60日书面告知对方。

　　12、 物业服务合同发生争议如何解决？

　　答：合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以选择向有管辖权的人民法院提起诉讼或向双方约定的仲裁委员会申请仲裁。

　　在这里要注意，在诉讼和仲裁两种方式中只能选择其中一种方式，不得同时选择两种方式。

　　13、 物业服务合同如何办理备案？

　　答：物业服务合同签订或者变更之日起15日内，物业服务人应当将物业服务合同报物业所在地街道办事处或乡镇人民政府、所在区住房城乡建设或房屋主管部门予以备案。

　　14、 物业服务合同有何法律效力？

　　答：物业服务合同经业主及物业服务人双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。

　　此处的业主，可以不是单一业主的概念。物业服务合同的签约主体可以是业主大会授权下的业主委员会或者物业管理委员会。根据《中华人民共和国民法典》《北京市物业管理条例》的相关规定，业主委员会或者物业管理委员会与依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对全体业主具有法律约束力。