2025年度北京市房屋修缮工程项目最高投标限价抽查核验情况
根据《国务院关于加强和规范事中事后监管的指导意见》（国发〔2019〕18号）、《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》（住建部令第16号）的有关规定，北京市房屋修缮工程定额管理站（以下简称“房修定额站”）会同相关部门对北京市国有投资房屋修缮工程项目最高投标限价编制情况开展抽查核验工作，有关情况如下：
一、基本状况
2025年度，房修定额站累计完成40项房屋修缮工程项目最高投标限价编制抽查核验工作，项目数量同比增长约6%，涉及工程标的额20.09亿元，项目抽查覆盖面持续拓宽，行业精准规范管控效能稳步提升。
落实本市城市更新工作安排，依据《北京市城市更新条例》相关要求，围绕我市各类城市更新房屋修缮工程项目，开展最高投标限价编制合规抽查、技术核验、风险告知工作，覆盖老旧小区综合整治、学校维修改造、老城院落保护性修缮、中央企事业单位办公用房与厂房更新改造等项目，开展城市更新相关造价管理服务工作。
抽查核验方式为通过“北京市工程建设招投标行政监督平台”中招标的房屋修缮工程项目随机抽取。抽查核验内容既包括招标项目最高投标限价总价与审核结果的综合偏差率，也包括分部分项清单项目清单综合单价组价畸高或畸低可能对工程造价和质量安全造成影响的情况。
二、主要情况
2025年累计抽查发现房屋修缮工程最高投标限价编制问题约1030项。针对抽查项目，房修定额站逐项梳理编制不规范问题及潜在风险，向各建设单位出具告知函40份，实现抽查项目风险告知全覆盖。各建设单位均能认真履行主体责任，对存在风险隐患问题及时采取了防范措施并消除。从近年工作整体情况来看，各建设单位对最高投标限价编制的重视程度逐年提高，被抽查最高投标限价成果文件问题的发生率持续下降，编制规范化水平稳步提升。具体《监督检查项目表》情况如下：
监督检查项目表
序号 | 类别 | 项目名称 | 综合 偏差率 |
1 | 老旧小区综合 整治、老城院落 保护修缮 （29项） | 通州区2024年第二批老旧小区综合整治项目一标段及通州区2025年第一批老旧小区综合整治项目 | -0.27% |
2 | 丰台区老旧小区综合改造和义街道南苑北里三区、和义西里二区项目（施工） | 3.32% | |
3 | 第三批央企在京老旧小区综合整治项目（标包二百二十三）（朝阳区和平街街道） | 4.13% | |
4 | 第三批央企在京老旧小区综合整治项目（标包一百五十二）（丰台区玉泉营街道、右安门街道） | -4.38% | |
5 | 第三批央企在京老旧小区综合整治项目（标包二百二十二）（海淀区中关村街道、北太平庄街道、花园路街道、海淀街道及紫竹院街道） | -2.60% | |
6 | 第一批央企在京老旧小区综合整治项目（标包一百六十六）（东铁匠营街道） | 2.21% | |
7 | 西城区2025年老旧小区综合整治项目(人定湖北巷1号院等3项) | -1.19% | |
8 | 2024年第二批老旧小区综合整治项目-体育馆路街道-南岗子58号院（1-12门、甲58）；东四块玉南街13号楼 | -0.72% | |
9 | 2024年北京市昌平区城北街道第二批老旧小区综合整治项目-燕平家园24、25号楼 | -3.04% | |
10 | 西城区2025年老旧小区综合整治项目(德胜街道等3个街道15项) | -0.02% | |
11 | 吴家场（莲熙嘉园）项目B3、B4号楼装修工程（施工） | 0.40% | |
12 | 东城区前门街道老旧小区综合整治项目（前门东大街8号楼） | 0.17% | |
13 | 太阳宫乡老旧小区综合整治项目-芍药居北里六区（306-311号楼）（施工） | -0.67% | |
14 | 丰台区老旧小区综合改造青塔街道蔚园小区项目 | -1.70% | |
15 | 奥运村街道老旧小区综合整治项目-花虎沟9号院(2、3号楼)、双泉堡甲10号(学士居小区1、2、3、4号楼)（施工） | -6.97% | |
16 | 第三批央企在京老旧小区综合整治项目（标包二百五十）（海淀区田村路街道） | 0.30% | |
17 | 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包一百二十七）（海淀区西三旗街道、红联村街道） | -0.94% | |
18 | 丰台区老旧小区综合改造石榴庄街道项目 | -0.53% | |
19 | 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包九十）（冶建院小区1-13号楼） | -6.81% | |
20 | 第三批央企在京老旧小区综合整治项目（丰台区北宫镇槐树岭四号院、杜家坎九号院）一标段 | -2.11% | |
21 | 房山区2024年第二批城关街道老旧小区综合整治项目 | 0.52% | |
22 | 潘家园街道老旧小区综合整治项目楼本体二标段（松榆东里第一小区——松榆东里44号楼，48-53号楼） | -6.03% | |
23 | 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包四十七）（海淀区清河街道） | -0.31% | |
24 | 常营乡民族家园B区（59-69号楼、71-81号楼）楼本体改造项目 | -3.63% | |
25 | 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包五十一）（朝阳区垡头街道、劲松街道、潘家园街道）（一标段） | 0.19% | |
26 | 东风乡老旧小区综合整治（日月东华小区1号楼--4号楼）--施工 | -4.25% | |
27 | 第二批央企在京老旧小区综合整治项目（标包一百三十二）（西城区牛街街道、白纸坊街道、大栅栏街道、陶然亭街道）(一标段） | 1.37% | |
28 | 东城区故宫周边院落申请式退租及恢复性修建项目（银闸胡同59号院等19项修缮工程） | -0.68% | |
29 | 东城区皇城景山三期片区综合性城市更新试点项目17处零散院落及纳福片区保护性修缮工程 | -0.17% | |
30 | 学校维修改造 （8项） | 礼堂加固改造项目 | -1.80% |
31 | 北京邮电大学沙河校区体育场改造工程 | -0.34% | |
32 | 北京协和医学院改善基本办学条件（房屋修缮类）项目（17楼修缮工程） | 0.07% | |
33 | 中央党校（国家行政学院）绿杨宾舍局部维修改造项目 | -0.03% | |
34 | 北京第三实验学校原有建筑改造项目 | 0.28% | |
35 | 北京市第四中学（鸭子桥25号）综合改造工程 | 1.66% | |
36 | 中国政法大学昌平校区老旧建筑更新改造（一期）工程一标段采购项目 | -0.49% | |
37 | 北京市海淀区学院路37号院106号楼等5栋楼综合整治项目 | -1.64% | |
38 | 办公用房与 厂房更新改造 （3项） | 高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园项目（N19地块）2#厂房改造工程 | -0.10% |
39 | 住房城乡建设部办公区维修改造项目 | -0.31% | |
40 | 外交部朝阳门内大街190号办公楼维修改造施工采购项目 | -4.18% |
三、常见问题
房修定额站对房屋修缮工程项目最高投标限价监督检查中发现的问题进行了分类汇总，具体如下：
（一）分部分项工程量清单项目综合单价组价错误
该问题为本年度最高投标限价编制检查中最常见、最突出的问题，主要存在三类典型组价问题：
1.组价内容与清单项目特征不匹配。未严格对照工程量清单载明的项目特征组价，实际组价内容与清单项目特征要求不符。
2.组价编制存在缺项漏洞。组价编制内容不够完整，存在遗漏必要计价消耗量标准的情况，导致计价内容不全。
3.组价工程量数据不匹配。组价采用的工程量数值与清单明确的工程量数值不一致，存在数据偏差问题。
（二）生产要素消耗量、价格及费用指标计取不合规
本年度多数检查项目均不同程度存在此类问题。在最高投标限价编制过程中，部分项目对工程生产要素消耗量、生产要素市场价格、各类费用指标等关键计价内容，未能严格按照现行计价规定规范计取。
（三）最高投标限价编制资料不规范性
最高投标限价编制成果文件整体规范性、严谨性不足，主要体现在三个方面：
1.基础信息不一致。最高投标限价文件载明的工程名称、编制范围等基本信息，与招标文件对应内容未能保持一致。
2.专业工程暂估价存在偏差。最高投标限价中列明的专业工程暂估价，与招标文件明确的对应数值存在差异。
3.成果文件盖章不规范。最高投标限价成果文件签章未严格执行造价成果文件管理相关规定，存在编制人、复核人未签字，造价工程师执业印章存在过期、印章模糊等情形。
（四）招标工程量清单编制细化程度欠缺
部分招标工程量清单编制工作细致程度不足，存在清单项目特征描述模糊、表述不规范、内容界定不清晰等情形。该类问题易引发连锁计价风险，可能造成最高投标限价清单编制阶段难以精准组价，进而产生计价偏差；同时，或将为后续工程结算工作埋下隐患，存在引发发承包双方结算争议的潜在风险。
四、下步措施
1.加强沟通联系，协力推进建设单位主体责任落实。以项目抽查核验为抓手，加强与建筑市场主体的沟通联系，通过对计价依据及相关政策的宣贯解读等方式，强化行业正向引导，督促建设单位全面落实造价管理主体责任，严格规范最高投标限价全流程编制管理。帮助建设单位合理管控工程造价，有效防范成本风险。
2.持续规范造价咨询企业计价行为。规范造价咨询企业从业行为，督促造价咨询企业严格按照委托合同约定及标准规范，保质保量编制工程造价成果文件。联合相关部门，依托行业信用评价和信用公示，强化行业信用约束与正向激励，引导造价咨询企业诚信执业、合规经营。充分发挥造价咨询行业协会纽带作用，鼓励其深化行业自律建设，规范行业计价从业行为。
3.加强制度管理，规范市场计价行为。持续强化制度体系建设，优化最高投标限价项目抽查核验工作流程，全面规范管理工作，推动行政管理服务与行业发展深度融合、协同发力，引导行业主体规范计价行为。
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