[延庆区]南菜园1-5巷棚户区改造项目二期（南菜园1-5巷东侧地块项目）征收补偿安置方案
南菜园1-5巷棚户区改造项目二期（南菜园1-5巷东侧地块项目）征收补偿安置方案（征求意见稿）
第一章 总则
第一条制定原则及法律依据
本项目是完善街区基础配套，做好环境整治，改善居民住房条件，落实新城规划的重要内容。为充分保护被征收人合法权益，推进项目顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）、《北京市旧城区改建房屋征收实施意见》（京建发[2013]450号）及相关配套政策规定，本着“政府主导、以人为本、以利惠民、依法征收、补偿公平、程序公正、结果公开”的基本原则，结合我区实际情况，制定本方案。
第二条征收范围
本项目的征收范围：东至妫水南街；南至规划规雪街（消防队北墙）；西至东雪路；北至规划林带路。（具体以规划批准范围为准）
第三条征收主体、实施主体及被征收人
（一）征收主体、实施主体
北京市延庆区人民政府（以下简称区政府）为本项目的征收主体；北京市延庆区人民政府房屋征收办公室（以下简称区征收办）负责组织实施房屋征收与补偿工作。
（二）被征收人
被征收人是指被征收房屋的所有权人。
公房承租人按照房改政策购买所承租公房后视为被征收人。
第四条房屋征收服务机构的确定
（一）评估机构的选定
被征收人在规定期限内，协商选定房地产价格评估机构。协商不成的，采取公开摇号的方式随机选定。
（二）其他服务机构的选定
本项目征收劳务、拆除等服务机构通过公开招标的方式选定。
第二章 被征收房屋的认定
第五条已登记房屋的认定
（一）房屋性质的认定
房屋征收范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，原则上按照房屋所有权证记载的用途确定。
房屋所有权证没有记载用途的或因历史原因遗留复杂情况的，由认定小组予以认定。
（二）房屋建筑面积的认定
按照房屋所有权证记载的建筑面积或者房屋产权登记部门载明的建筑面积确定。
按照房改政策出售的公房，尚未取得房屋所有权证的，建筑面积按照房改售房合同标明的建筑面积确定。
未按照房改政策出售的公房建筑面积，按照实测建筑面积确定（未经规划部门批准，擅自拆建、改建、扩建等行为致使无法对原承租房屋进行实测的除外）。经房屋所有权人、承租人同意，也可以按照房屋租赁契约标明的使用面积的1.33倍确定，但房屋租赁契约上已标明建筑面积的，按照已标明的建筑面积确定。承租人无法提供承租契约的，按照房屋产权单位依法出具的建筑面积证明文件确定。
第六条未经登记房屋的认定
房屋征收范围内未经登记的房屋，由认定小组予以认定，以最终公布的认定结果为准。
第三章住宅房屋的补偿
第七条补偿方式
本项目实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，被征收人可以自主选择其中一种。
（一）货币补偿
货币补偿总款=被征收房屋价值的补偿+搬迁补偿+临时安置的补偿+停产停业损失的补偿+各项补助奖励费用。
（二）产权调换
被征收人可以按照本方案第十四条规定选择回迁安置房，并依据本方案第十七条规定进行差价预结算。
第八条被征收房屋价值的补偿
被征收房屋价值主要包括房屋基准价格、房屋重置成新价格、设备装修及附属物价格三个部分，由评估机构评估确定。
被征收人选择货币补偿的，被征收房屋价值按照估价报告计算。
被征收人选择产权调换的，被征收房屋价值的补偿仅包括房屋重置成新价格和设备装修附属物价格，不再计算标准房地产价格与标准房屋重置成新价的差价部分（此部分补偿通过置换安置房的形式体现）。
认定房屋建筑面积以外的建筑物、构筑物，院内的建筑物（二层及地下室）据实评估予以重置成新价补偿；院外其他的建筑物、构筑物在预征收签约期限内完成签约的，给予适当拆除补助（补助不高于重置成新价），未签约的不予补助。
第九条搬迁及临时安置的补偿
（一）搬迁补偿费（搬家费）
以认定的房屋建筑面积计算，标准为40元/平方米。
（二）临时安置的补偿（周转费）
选择货币补偿的，以虚拟规定的安置房面积为基数，按25元/平方米/月的标准一次性支付4个月的临时安置费。
选择产权调换的，按照预选的安置房面积给予临时安置费，发放期限自被征收房屋交房之日起至发布安置房交房公告后第5个月（发布公告当月算起）止。临时安置费标准在30个月内按25元/平方米/月计算，逾期参照当时房屋租赁市场价格水平重新进行确定。被征收人签订补偿协议后先行发放12个月临时安置费，以后每半年发放一次。
临时安置费不足1900元/月的，按1900元/月计发。
第十条停产停业损失的补偿
对于符合《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》（京建法[2011]18号）规定，持有营业执照且在认定的住宅内利用自有正式房屋从事生产经营活动的，且营业执照上标明的营业场所与被征收房屋一致，同时满足连续实际经营一年以上的（生产经营活动的时间自取得工商营业执照之日起计算，截止预征收公告公布），征收部门对被征收人按照经营面积800元/平方米的标准，给付一次性停产停业损失补偿。
被征收人对上述标准有异议的，应提出书面申请，由评估公司依照政策规定进行评估确定，并由区征收办依照评估结果对被征收人予以补偿，不再执行800元/平方米的补偿标准。
经营面积根据相关经营、纳税等情况综合予以认定，但经营面积最大不超过其房屋的认定建筑面积。
连续实际经营不足一年的或对持有营业执照但未进行实际经营活动的，以及仅作为注册地址用途，不作生产经营场地的，给予每例2000元的营业执照补助费。
利用自有正式房屋从事生产经营活动，但不能提供相关证件的被征收人，不予补偿。
第十一条各项补助奖励费用
（一）签约期限及奖励费
本次征收共设立两个签约期。
1.预征收签约期：自发布房屋预征收签约公告之日起第30日止。在此期间完成签约，可享受下列奖励：
①提前搬家奖：5万元/户；
②预征收工程配合奖：最高15万元/户，预征收签约期限结束后不予奖励。
在房屋预征收签约期第1-15天内签订协议的按照上述标准给予全额奖励；在第16-30天内签订协议的，每延迟一天扣减5000元预征收工程配合奖。
2.征收决定签约期：自征收决定发布之日起第20日止。在此期间完成签约，仅享受提前搬家奖5万元/户，不再享受预征收工程配合奖，征收签约期限结束后不予奖励。
（二）设备移机补助费
电话230元/部；有线电视120元/端口；空调400元/台；热水器400元/台；宽带400元/端口。
第四章 住宅房屋产权调换（就近安置）
第十二条位置及性质
此次征收的产权调换房屋为就近安置，即在南菜园1-5巷棚户区改造项目范围内对接安置房屋；安置房产权为参照经济适用住房管理。
第十三条户型及交房标准
安置房户型包括：一居室（45、60平方米）、二居室（60、75平方米）、三居室（90、105平方米）。
方式 | 计算房屋面积方法 | 应安置面积计算 | 备注 |
1 | 按证载面积（S1） | S1×1.2 | 因历史原因未办理房屋产权登记手续的及未按照房改政策进行房改的，不适用此种方法 |
2 | 认定的北房实测面积（S2） | S2×1.74 | 仅限于始建房时期（上个世纪80年代）所建北房，至征收暂停公示期间未发生变化的情形 |
3 | 认定的首层房屋实测面积（S3） | S3×1.0 | 属于划定房基地自行建房的被征收人可选择此种补偿方式。同时因历史原因，排与排之间居民协商退让房基地形成的走道，能够提供相关建房协议等证明材料的，经现场实测并由认定小组确认后，可以计入占地面积。当S3×1.0小于占地面积时，应安置面积可按占地面积×1.0计算 |
交房标准：本项目安置房交房标准参照《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》（京建法〔2015〕17号）文件的相关规定实行全装修成品交房。
第十四条安置房建筑面积及价格
安置房建筑面积=应安置面积+调剂面积
（一）应安置面积
三种应安置面积计算方法，被征收人只能选择其中一种。
应安置面积购买价格1300元/平方米。
（二）调剂面积
由于户型原因，每户可增加0-15平方米的安置房调剂面积，购买价格12000元/平方米。调剂面积仅作为户型调剂使用，不作为弃房面积。
（三）弃房面积补助费
被征收人放弃部分应安置面积的，按照放弃的应安置面积（不含调剂面积）给予弃房面积补助，补助标准为公布的标准房地产价格与标准房屋重置成新价的差价。
第十五条选房原则
原则上分轮次选房，每轮选择一套。在预征收签约期内签订预征收补偿协议的，按照签约顺序发放预选房序号。
发布征收决定后10日内被征收人履行协议搬家交房的，预选房序号自动转为正式选房序号；拒绝履行预征收协议或者拖延交房超过期限的，原预选房序号作废；原预选房序号作废的根据实际交房时间发放正式选房序号。
发布征收决定后签约的，按照实际交房时间发放正式选房序号。
第十六条安置房优惠政策
（一）天燃气开通费
选择产权调换的，免一套安置房天燃气开通费。
（二）参照经济适用房管理的安置房未来交易土地出让金补助费
选择产权调换的，按照预选的安置面积给予一次性500元/平方米的土地出让金补助费，未来房屋交易时不再另行补助。
（三）购买地下室
选择产权调换的，可以按照优惠价格购买一个地下室，优惠价格为2000元/平方米。
第十七条差价预结算
差价预结算款=被征收房屋重置价款+设备装修附属物价款+搬迁及临时安置的补偿+停产停业损失的补偿+各项补助奖励费用+弃房面积补助费-应安置面积购房款-调剂面积购房款-预扣安置发生费
预扣安置发生费：公共维修基金等可能发生的费用，按照预选的安置总面积以300元/平方米的标准预扣除。
预结算发放款=差价预结算款-房改购房款
房改购房款：公房承租人与产权单位签订房改售房合同中的房价款，由区征收办按合同约定统一划转给产权单位。
第十八条交付及最终结算
在发布安置房交房公告后3个月内应办理完成最终的差价结算及交房手续。如逾期，被征收人所选房屋发生的一切费用均由被征收人承担。
签订定向安置协议时，房屋安置面积以设计图纸面积为准；换签北京市房屋销售合同时，以预测备案面积为准；交房结算时，以实测面积为准，多退少补。
第五章非住宅房屋的补偿
第十九条补偿方式
非住宅房屋原则上采用货币补偿方式。货币补偿总款包括被征收房屋价值的补偿、搬迁补偿、停产停业损失的补偿以及各项补助奖励费用。具体计算方法按第二十条规定执行。
第二十条货币补偿的计算
（一）房屋价值的补偿
由选定的估价机构评估确定。
（二）搬迁补偿（搬家费）
以认定的房屋建筑面积计算，标准为50元/平方米。
（三）停产停业损失的补偿
参照本方案第十条规定标准执行。
（四）奖励费用
1.预征收签约期：自发布房屋预征收签约公告之日起第30日止。在此期间完成签约，可享受下列奖励：
在房屋预征收签约期第1-15天内签订协议的按照评估金额的5%给予奖励；在第16-30天内签订协议的按照评估金额的3%给予奖励。
2.征收决定签约期：自征收决定发布之日起第20日止。在此期间完成签约，按照评估金额的1%给予奖励；超过奖励期签约的，不予奖励。
（五）设备移机补助
电话、有线电视、空调、热水器、宽带移机补助参照本方案第十一条第（二）款规定执行，其他不可移动设备由征收办与被征收人协商补助标准，或按评估机构出具移机补助参考标准执行。
第六章征收补偿安置协议与征收决定
第二十一条预签房屋征收补偿安置协议及征收决定
（一）本项目房屋征收补偿安置方案通过意见征询，并根据公众意见修改、公布后，房屋征收部门按照公布的征收补偿安置方案与被征收人预签附生效条件的征收补偿安置协议。
本次征收预签期限为30日，具体日期以发布的预签约征收公告为准。预签征收补偿安置协议生效前不实际支付补偿款以及房屋交付。
自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿安置协议前，与公房承租人签订附生效条件的房改售房合同，预签征收补偿安置协议生效后房改售房合同自动生效。
（二）在预签征收补偿安置协议期限内，签订征收补偿安置协议达到本次房屋征收范围内一定比例（85%）时，延庆区人民政府依法作出征收决定，预征收补偿安置协议生效。
在预签征收补偿安置协议期间未签约的被征收人可签订正式征收补偿安置协议。预签的征收补偿安置协议生效并与正式征收补偿安置协议具有同等法律效力。
征收评估时点以政府发布征收决定时间为准，征收评估价格与预签协议评估价格因评估时点不同出现差异的，按照“就高不就低”的原则处理。
第二十二条协议的履行
房屋预征收协议、征收协议具有同等效力，协议生效后，被征收人或者房屋承租人应当按照协议约定完成搬迁，如被征收人或者房屋承租人拒绝履行，区征收办将申请法院强制执行。
第七章征收补偿决定与强制执行
第二十三条征收签约期满未签订协议的处理
被征收人在本方案确定的征收决定签约期限内未能签订征收补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，自签约期限届满之日起，由区征收办报请区政府依据征收政策法规，按照征收补偿安置方案作出征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
第二十四条不履行征收补偿决定的处理
补偿决定规定的搬迁期限届满后当事人拒绝搬迁的，由区政府进行催告，催告期满当事人仍拒绝履行搬迁义务的，在法定复议、诉讼期限届满后，由区政府依法申请人民法院强制执行。
第八章附则
第二十五条本方案及附件中所提及的户为产籍户，即一个产权或者承租使用权为一个产籍户，另私产房屋共有（包括共同共有、按份共有）为一个产籍户。
第二十六条本补偿安置方案未尽事宜，由区征收办组织相关部门会议研究决定，重大情况提请区政府研究决定。
第二十七条本补偿安置方案由区征收办会同有关部门研究拟定，经区政府批准后公开征求意见；经区征收办会同有关部门研究修改意见报区政府最终审定后发布执行。
第二十八条本补偿安置方案由区征收办负责政策解释。
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