关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见

各区县司法局、建委（房管局）：

　　随着住房制度改革和住房商品化的不断发展，物业管理已经成为房屋管理的主要形式，物业管理中的矛盾纠纷时有发生，影响社区居民的正常生活秩序。人民调解作为我国一项极具特色的法律制度，长期以来，在预防和化解民事纠纷实践中取得了显著成效。为有效化解物业管理纠纷，促进社会的和谐稳定，现就加强人民调解工作化解物业管理纠纷提出如下意见：

　　一、指导思想和工作目标

　　以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚持以人为本，依法坚决维护群众的根本利益。按照关于构建社会主义和谐社会首善之区的总体要求，充分发挥人民调解组织作用，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，加大物业管理法律法规宣传力度，畅通利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业管理纠纷，营造和谐良好的社会环境。

　　二、物业管理纠纷人民调解机构设置及职责

　　建立市、区县、街乡、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系。

　　市组建北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会，负责物业管理纠纷人民调解工作的组织领导和整体协调。委员会由专职人民调解员、律师及相关专业人士组成，负责对全市物业管理纠纷调解情况进行调研，提出调解指导规则，指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件的研究和论证，组织调解人员业务培训。

　　各区县组建区县物业管理纠纷人民调解指导委员会，负责指导本区县物业管理纠纷人民调解工作；组建专职人民调解员、律师及专业人士组成的区县物业管理纠纷人民调解委员会，负责调解本区县重大、疑难物业管理纠纷。

　　各街乡司法所联合有关部门，依托街乡人民调解委员会，吸纳专业调解力量，组建物业管理纠纷人民调解委员会，负责调解本辖区疑难物业管理纠纷，指导社区物业管理纠纷调解组织开展调解工作。

　　各街乡司法所在社区设立物业管理纠纷调解员和信息员，在规模较大或矛盾突出的社区设立物业管理纠纷调解委员会，以预防物业管理纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解一般性物业管理纠纷。

　　三、调解范围

　　人民调解组织调解物业管理纠纷，重点解决在物业管理区域内围绕物业使用、物业服务、物业交接发生的单一业主（使用人）之间、单一（部分）业主与业主委员会之间、业主（使用人）或业主委员会与物业管理企业之间、物业管理企业之间的各类民事纠纷：

　　（一）单一业主（使用人）之间的纠纷，主要指在物业专有部分或共有部分使用、装饰装修等过程中发生的争议，以及业主大会成立过程中，围绕业主身份或选举资格、选举程序、选举结果等发生的争议等。

　　（二）业主与业主委员会之间的纠纷，主要指业主对业主委员会是否按照规定或共同约定及时组织召开业主大会会议、是否经业主大会决议开展活动、以及是否作出违反法律法规的决定或从事与物业管理无关的活动等提出异议并产生分歧。

　　（三）业主或业主委员会与物业管理企业之间的纠纷，主要指在物业服务合同履行过程中，合同当事人之间产生的争议。

　　（四）物业管理企业之间的纠纷，主要指在物业管理项目交接过程中，围绕物业服务用房和物业资料交接及其他问题发生的争议。

　　对业主、业主大会及业主委员会与开发建设单位或其他单位之间因建设工程规划、房屋质量、公用面积分摊及所有权归属、市政公用基础设施和公共服务设施配套等问题引发的纠纷，人民调解组织也要积极协调处理，防止矛盾激化，并引导纠纷当事人依法通过合理途径解决。

　　四、工作原则

　　（一）平等自愿的原则。人民调解组织调解物业管理纠纷要在当事方完全自愿的情况下进行调解；纠纷当事一方申请调解，人民调解组织要主动做当事另一方的思想工作，在征得当事人同意的情况下组织调解工作。

　　（二）依法调解的原则。人民调解组织调解物业管理纠纷，法律、法规和合同有规定或约定的，要按照规定或约定调解；没有规定或约定的，要按照政策文件或行业普遍认可的规范调解。

　　（三）预防与调解并重的原则。各级人民调解组织既要重视物业管理纠纷的调解，及时化解纠纷，又要注重物业管理纠纷的预防，要定期排查物业管理矛盾，主动介入并开展工作，避免矛盾激化。

　　五、工作制度

　　（一）建立逐级调解制度。调解物业管理纠纷分为三个层次：社区调解简单纠纷，街乡调解复杂纠纷，区县调解重大疑难纠纷。

　　社区人民调解组织调解不成功的纠纷要及时上报街乡司法所，由街乡司法所组织街乡物业管理人民调解委员会的专业调解人员进行调处；街乡调解不成功的，由区县物业管理纠纷人民调解委员会进行调解。

　　（二）建立联席会议制度。市、区县物业管理纠纷人民调解指导委员会要定期召开会议，研究和部署物业管理纠纷人民调解工作。社区物业管理纠纷人民调解委员会要定期组织业主委员会或业主代表、物业管理企业参加的联席会议，了解小区物业管理情况及矛盾动态，有针对性的组织开展纠纷预防和调解工作。

　　（三）信息报送及统计分析制度。各区县要建立统计分析制度，对调解的物业管理纠纷要分类统计，定期进行分析。各社区信息员要强化责任意识，发现矛盾纠纷要及时上报；各司法所按月向区县物业管理纠纷人民调解指导委员会报送信息，区县物业管理纠纷人民调解指导委员会按季度向市物业管理纠纷人民调解指导委员会报送信息。市物业管理纠纷人民调解指导委员会将创办物业管理纠纷人民调解专刊，专题刊发物业管理纠纷人民调解工作信息。

　　六、工作要求

　　（一）统一思想，提高认识。各区县相关部门要加强组织领导，站在实现“新北京，新奥运”战略构想的高度，把物业管理纠纷人民调解工作作为维护社会稳定、建设和谐社会首善之区的重要措施来抓。

　　（二）加强宣传，主动引导。各级人民调解组织要通过多种形式宣传物业管理法律法规和相关知识，帮助广大业主、居民提高物业管理知识水平，树立正确的物业管理消费观念。同时，要主动督促物业管理企业做好物业服务工作，促进物业管理企业提高服务水平。

　　（三）积极协调，密切配合。各区县司法局与建委（房管局）要密切配合，加强指导，加大监督检查力度，要会同各级人民调解组织，组织协调相关部门和单位参与人民调解，提高工作效率。

　　（四）落实责任，注重实效。各区县要结合本地区实际，以化解物业管理矛盾纠纷，维护社会稳定为根本出发点，以发挥人民调解组织职能为着力点，全面开展并落实物业管理纠纷的人民调解工作，确保取得实效。

　　附件：北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会名单

　　                                                                   二○○七年五月九日

　　附件：

北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会名单

　　主任：

　　王友江                            市司法局副局长

　　苗乐如                            市建委副主任

　　委员：

　　石光春                            市司法局基层处处长

　　赵    成                            市建委物业管理处处长

　　张柳青                            市高级人民法院民事审判一庭庭长

　　盛京兰                            市信访办接待处处长

　　巩    沙                            市律师协会副会长

　　徐汝华                            市律师协会物业管理法律事务专业委员会秘书长

　　陈    伟                            市建委物业管理专家顾问

　　范    愉                            中国人民大学教授、博士生导师

　　季如进                            清华大学房地产研究所副所长

　　连    艳                            贝朗律师事务所主任

　　蔡若焱                            海淀区上地街道人民调解委员会调解员

　　北京市物业管理纠纷人民调解指导委员会日常工作由市司法局基层处、市建委物业管理处负责