北太平庄街道学院南路32院 多举措探索打造售后公房小区 物业转型新路径

　　一、基本情况

　　学院南路32号院位于明光桥东南侧，建成于上世纪50至80年代，常住居民1412户，有楼房25栋、散落平房区11处。小区房屋原涉及产权单位10家，其中6家于2019年进行了非经资产移交。一直以来，小区没有统一的物业服务主体，仅由各管理单位提供公共设施维修等基础服务，由街道兜底对公共区域绿化保洁、垃圾分类等工作进行必要支持，且均不向居民收取物业费。小区长期存在基础设施薄弱、物业管理水平低、停车秩序混乱、接诉即办案件量大等诸多问题。

　　为有效提高老旧小区物业管理水平，北太平庄街道以学院南路32号院为试点，采取“抓住三个关键、做好四项保障、凝聚五方力量”的工作措施，逐步引入市场化物业服务机制，实现从多产权非经资产移交小区向规范化物业管理小区的提升转型。

　　二、工作亮点及取得成效

　　（一）全面统筹环境提升，硬件软件保障物业服务市场化

　　2021年5月起，街道先后对学院南路32号院的20栋居民楼进行老旧小区综合改造，对13000平方米的违法建设和200余个地锁进行有序拆除，投入300余万元对小区进行综合整治和基础设施提升。通过老旧小区综合整治、小区基础环境提升，为小区推进物业服务市场化奠定了坚实的基础，赢得了小区居民的信任与支持，让居民看到政府为民务实的坚定决心。

　　街道主管领导、相关部室、律师成立物业管理指导小组，多次组织召开引入物业推进会议，及时了解工作进度，协助解决难点问题，做好政策保障，以专业指导确保工作有序。

　　为确保物业服务市场化工作顺利实现，在推进过程中，街道聘请专业第三方评估公司，测算确定学院南路32号院物业费收费标准为低楼1.78元/平方米/月、高楼2.45元/平方米/月。通过充分征求研判居民意见，为回应居民反映的“物业费收取标准较高，希望能降低一点”诉求，在符合法律法规及上级文件精神基础上，街道与非经移交接收方——首开集团进行多次沟通会商，最终确定按照低楼1元/平方米/月、高楼1.67元/平方米/月向业主收取物业费，并由街道和首开集团按照每月每平方米0.78元的标准进行为期三年的联合补贴，以资金投入推动项目启动。

　　（二）党建引领统一思想，理顺共同决定法定程序

　　学院南路32号社区党委联合小区物管会，秉承“党建引领服务群众、协力抓好关键小事”的思路，组织开展多轮《北京市物业管理条例》宣传活动，号召党员、居民代表、楼门长等骨干力量做好表率作用，带头支持参与并协助推进引入物业及停车管理工作。

　　组织街道领导、相关部室、社区、物管会工作人员进行多次座谈，确定了街道投入部分资金改善环境、物业主动作为争取信任、物管会宣传引导提高缴费意识、召开业主大会共同决定、组织签约形成法律约束的工作步骤。经过努力，2021年10月，经公开唱票、现场公证，参与共同决定物业管理事项的业主户数达到77.84%，同意户数占参与户数比率74.13%；参与面积达到74.25%，同意面积占参与面积的78.86%，均符合法律要求。

　　在业主共同决定过程中，物管会代表广大业主做好过程监管，确保各项流程符合物业管理相关法律法规要求，最终形成业主共同决定的关于实行市场化物业管理的有效决议。2021年12月10日，作为社区自管主体，物管会代表业主同街道办事处、产权单位、物业服务公司签署四方协议，对各方主体责任进行明确。

　　（三）深化物业服务提升，物业服务公司积极履职

　　学院南路32号院物业服务市场化以来，物业公司积极履职尽责，夯实群众缴费意识转变基础。天岳恒物业接手该小区物业管理工作以来，积极发挥物业服务责任，帮助业主解决物业管理方面的困难问题，通过水泵抢修、环境维护、疫情期间小区基础运行保障等一件又一件的“身边小事”，让居民感受到了物业服务的重要性。物业公司积极落实我市“双晒”工作要求，在客服场所和小区显著位置做好物业服务标准、物业收费标准等信息公示工作，让业主“明明白白消费”，进一步增强了与业主之间的信任。物业公司多措并举，让业主从“不愿交物业费”到“主动交物业费”，2022年学院南路32号院物业费收缴率达到了80%以上，小区物业管理及居民缴费意识实现质的提升。

　　面对学院南路32号院16、17号楼4部电梯超龄服役、故障频发、居民反映强烈、部分产权单位破产的问题，街道积极指导社区利用党建协调、居民议事厅等工作平台，充分发挥物管会主体作用，提高居民受益付费意识，同时，物业公司积极配合、资金支持，最终采用政府补贴一部分、物业承担一部分、业主集资一部分的方式，历经2年,2023年6月成功实现老旧失管电梯更换。电梯顺利更换是党建引领下，多方参与议事协商的进一步体现，也是物业服务在居民心中打牢根基的亮点做法。

　　接下来，北太平庄街道将以此为“样板”，形成示范带动效应，逐步卸下政府兜底老旧小区日常管理包袱，不断满足地区居民对美好生活的向往、对宜居环境的需求，持续提升居民幸福感。