2008年下半年以来，在国内外宏观经济下行的背景下，我市房地产市场进入全面下调的深度调整期：开发投资下行，建设步伐放缓，开发面积全面下降，市场观望情绪浓厚，价格虽然松动，但仍在高位运行。
一、开发投资逐步回升，但总体仍呈下降趋势
2008年，我市房地产开发投资经历了增长、放缓、下降、恢复四阶段。其中，一季度完成开发投资315.3亿元，比上年同季增长22.5%；二季度完成479.1亿元，增长5.9%，增速回落16.6个百分点，投资呈现下行趋势；三季度受施工限制影响，完成开发投资342.5亿元，下降35.1%；四季度各月开发投资逐步回升，完成771.8亿元，同比增长1.8%。
2008年，全市房地产开发投资总体仍呈下降趋势，累计完成开发投资1908.7亿元，比上年下降4.4%，降幅比1-11月缩小2.7个百分点。
二、项目建设步伐放缓，开发面积全面下降
从全年趋势看，随着房地产市场调整程度加深，商品房施工面积从5月份开始由同比增长转为下降，新开工面积增速从快速增长至逐步放缓，9月份后开始下降，并且降幅逐渐扩大。截至12月末，全市商品房施工面积10014.3万平方米，比上年下降 4.1%。其中，住宅施工面积5538.2万平方米，下降6.4%。2008年，全市商品房新开工面积2337.2万平方米，同比下降8.6%。其中，住宅新开工面积1565.3万平方米，下降4.5%。
竣工面积连续下降。由于先行指标新开工面积2007年降幅较大，同时，销售市场形势低迷影响开发项目建设进度，2008年竣工面积持续下降。全年全市竣工面积2558万平方米，比上年下降11.5%。其中，住宅竣工面积1399.3万平方米，下降24.5%。
三、销售量有所回升，但整体形势依然低迷
2008年以来，房地产销售市场观望情绪浓厚，前11个月住宅销售面积持续下降过半。11月份，随着国家和地方一些购房利好政策的出台，购房税费和贷款利率下调幅度加大；同时面对年底销售回款压力，一些企业降价促销力度加大，一定程度刺激了市场需求的释放。虽然年底销售量有所回升，但是销售市场依然低迷。2008年，全市商品房销售面积为1335.4万平方米，比上年下降38.6%，降幅比1-11月缩小10个百分点。销售商品住宅面积1031.4万平方米，同比下降40.4%，降幅比1-11月缩小12个百分点。其中住宅期房销售面积822.7万平方米，下降39.6%，降幅缩小10.9个百分点。
2008年，全市销售住宅94200套，比上年下降32.5%。其中，核心区（东城、西城、崇文和宣武）销售住宅3455套，拓展区（朝阳、丰台、石景山和海淀）销售56720套，发展新区（房山、通州、顺义、昌平和大兴）29316套，生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云和延庆）销售4709套，四个功能区住宅销售套数分别比上年下降58.1%，22.7%，40.3%和46%。
政策性住房销售套数约占三成。2008年四季度，限价房和经济适用房集中签约销售，销售套数占全年住宅销售套数比重约为30%。
四、空置面积增长加快
受市场销售低迷因素影响，2008年以来，我市商品房空置面积呈逐步增加趋势。截至12月末，全市商品房空置面积1438.3万平方米，比上年末增长302.1万平方米，增幅达26.6%。其中，住宅空置面积为522.7万平方米，比上年末增长110.9万平方米，增幅为26.9%。空置一年以内的住宅面积占住宅空置面积的64%，比上年提高7个百分点。
五、房地产销售价格松动，但总体仍运行于高位
12月份，我市房屋销售价格同比上涨1%，涨幅比上月回落1.9个百分点。其中，新建房销售价格同比上涨1.8%,涨幅比上月回落2.2个百分点，二手房销售价格同比下降1.1%。与上月相比，全市房屋销售价格下降0.6%。其中，新建房销售价格下降0.8%，二手房销售价格下降0.3%。
新建住宅销售价格环比降幅达年内最大值，但同比仍然上涨。从9月份开始，新建住宅价格有所松动，出现2005年以来环比首次下降趋势，之后连续四个月环比下降。12月份，新建住宅环比降幅由9月份的0.3%扩大为1.1%，降幅为2008年以来最大值。但是从同比指数看，9月、10月、11月和12月分别增长8.7%、6.9%、4.2%和1.4%。2008年全年新建住宅价格累计比上年增长11.9%。
二手住宅销售价格首次低于上年同期。从8月份开始，二手住宅交易环比价格连续5个月处于跌势，12月份同比价格首次出现下降，降幅为1.1%。
政策性住房带动四环以内住宅期房均价下行。2008年，我市四环路以内住宅期房均价为15581元/平方米，四至五环路均价为16282元/平方米，五至六环路均价为8696元/平方米，六环路以外均价为8116元/平方米。其中，四环路以内住宅期房销售中，四季度新增的限价房和经济适用房期房销售面积约占2008年全年四环路以内住宅期房销售面积的12%，不仅直接带动四环路以内住宅期房均价下行，而且间接影响周边楼盘售价。如果扣除政策性住房因素，四环路以内住宅期房均价为16892元/平方米。
六、本年到位资金下降，但自筹资金呈增长趋势
自2008年8月份开始，我市房地产开发企业本年资金来源呈全面下行趋势，全年为3321.8亿元，比上年下降20%。其中，金融贷款为889.4亿元，下降16.3%；定金及预收款为922.6亿元，下降39.2%。自筹资金在8月、9月和10月连续三个月下降后，11月份又开始回升，全年开发企业自筹资金为931.8亿元，同比增长7.4%。
