昌平区龙华园二区物管会为居民排忧解难“不打烊”

　　一、基本情况

　　昌平区龙泽园街道龙华园二区建成于1996年，是龙泽园街道最早建成的小区之一，共有10栋居民楼，756户居民，约2300人。由于房屋产权性质复杂和国有资产移交等历史原因，在这个不大的社区里同时存在着四家物业公司，在日常物业管理工作中，责任划分不清，工作相互推诿，造成了“四个和尚没水喝”的局面。社区建成年代较久，部分房屋、公共设施缺乏修缮，绿化、保安、保洁等疏于维护，日常生活必需的便民服务也难以提供，不但影响了居民的正常生活，也给社区党支部和居委会的工作增加很大压力，大到装修安全、垃圾清运、环境治理、垃圾分类、房屋维护，小到水龙头漏水、电灯不亮、地漏堵塞，统统要找社区两委出面协调，居民、社区两委都苦不堪言。

　　二、主要做法

　　（一）破解困局，成立物管会

　　为破解长期存在的物业管理困局，规范物业管理，建设宜居社区，龙泽园街道在区住建委的指导下，在党建引领社区治理框架下，充分发挥社区党组织牵头作用，于今年8月1日成功组建了龙华园二区物管会。物管会共有7名成员，其中党员4名；有关心社区事务、愿意奉献的社区业主，有经验丰富、时间充裕的退休党员，有对物业管理有所研究的中年骨干，有知识丰富、见解独到、富于创新精神的90后媒体工作者，还有了解社区情况的两委成员。物管会成立以后，在提升物业服务、加强业主与物业间沟通、疫情防控、垃圾分类等多方面均发挥着积极作用。

　　（二）深夜抢修，保障居民生活不掉线

　　物管会成立不久，接到38号楼1单元102号业主反映的问题，说家中厕所堵塞，污水涌出，已经漫溢到客厅，屋内臭气熏天。接到问题后，物管会成员第一时间赶到现场，并协助联系维修人员。由于负责该楼的物业公司无值班人员，物管会又迅速联系了园区另一家物业公司，动之以情，晓之以理，请其为居民进行抢修。最终，经物管会多方协调，维修人员及时赶到，查清问题，并立即进行了疏通和维修，保障了该户业主的正常生活，也让居民第一次体会到物管会发挥的重要作用。

　　此后不久，龙华园二区物管会又一次在深夜接到居民反映34号楼4层以上自来水突然停了，物管会立即联系自来水公司排查原因，查明由于小区内管道已使用20多年，管径较小，管道内腐蚀严重，脱落的铁锈堵塞管道导致供水不畅，自来水公司和物业企业奋力抢修2个小时，更换了新管道，及时为居民恢复了正常供水。

　　（三）先试后买，启动更换物业程序

　　“引进新的物业就一定能让业主满意吗？”“我认为咱们可以先行试用新物业，让广大业主先看看他的服务怎么样，如果大家满意，咱们再正式引入。”“对，先尝后买，业主不吃亏！”龙华园二区物管会刚成立就针对让业主头疼了好多年的物业管理问题展开了热烈的讨论。为此，他们还专门聘请了经验丰富的物业管理咨询公司来小区支招。原先社区治理不畅的症结在于物业公司太多，管理上推诿扯皮。物管会多次召开协调会议，广泛征集社区居民意见，决定启动解聘现有物业公司的程序，重新聘用物业企业对小区进行统一管理。同时根据老旧小区的实际情况和特点，结合征求居民意见的情况，决定采取“先试用后购买”的方式引进一家应急物业公司，物管会采取工作清单的形式与应急物业公司商讨物业服务内容、标准及预期成效，运行一段时间如业主满意再正式聘用，签订物业服务合同。

　　经过充分动员协商，目前原有四家物业公司均表示将与物管会签订退场协议，无条件退出物业管理工作，并且积极配合物业移交工作。由于老旧小区物业服务困难多、利润低等因素，应急物业公司的选择难坏了物管会，这时街道物管中心派出专家组深入社区与社区两委和物管会多次深入探讨研究，最终协助物管会在多家公司中选取了合适的应急物业公司，这家公司表示愿意与物管会合作，共同为居民做好物业服务工作，在增加服务项目、提升服务质量的前提下维持原有物业费标准不变，即32-34号楼0.7元，35、37、39、40号楼1.07元，36号楼0.51元，41号楼0.9元。

　　物管会的成立给龙华园二区的居民带来了希望，大家都盼望在龙泽园街道的领导下，在龙华园二区社区党支部、居委会和物管会的共同努力下，早日为龙华园二区居民引进一家新物业公司，为社区居民提供优质的物业服务，让龙华园二区更加美丽宜居，居民生活更加幸福和谐，为这个20多年的小区重新注入活力。

　　三、案例解读

　　《北京市物业管理条例》规定，暂不具备成立业委会条件的小区，可由街道、乡镇牵头组建物业管理委员会，代为行使业委会的权利，协调解决物业管理的相关问题。昌平区龙华园二区物管会成员年龄跨度大、专业素质强，具有奉献精神，为物管会参与社区治理奠定了良好的基础。物管会积极发挥作用，努力成为广大业主和社区、产权单位及物业公司之间的桥梁和纽带，同时敢于直面小区物业管理主体多、权责不清的问题，在广泛征求业主意见的基础上，采取“先试后买”的方式选聘物业公司，最终通过引入专业化物业服务企业方式实现小区的长效管理，让小区变得更宜居。

　　注：参考《北京市物业管理条例》第三条、第五十二条、第五十三条相关规定。