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朝阳区探索“五步工作法” 牛王庙小区成功实现老旧小区物业管理转型升级

信息来源:发布时间:2019年08月12日 浏览次数:

  朝阳区住宅小区数量位列全市前列,绝大部分已实施了专业化物业管理的小区,但仍有一部分为居民自治、雇人看护等形式的老旧失管小区。这些小区均为90年代以前建设,产权单位多为已经破产的原计划经济时期的国有企业,这类小区设施设备老化,环境卫生较差,居民缴费意愿不强,物业管理很难进入。为破解这一难题,朝阳区提出“法治物业、智慧物业、品牌物业”的总要求,自2017年起在46个失管老旧小区开展了物业管理转型升级试点,在“准物业”基础上逐步升级为专业化、市场化物业管理,取得了明显实效。牛王庙小区就是其中一个成功案例。

  一、牛王庙小区的基本情况

  牛王庙小区是建于上世纪70年代的老旧小区,也是一个典型的售后公房小区,产权性质复杂,共有5栋多层住宅楼、255套房屋,总建筑面积1.36万平方米,开展试点工作前,牛王庙小区由朝阳区房屋管理局第三管理所和小区自管会共同管理:第三管理所负责楼内维修及设施设备养护工作,只向公房租户收取租金,不向房改房住户收取费用;自管会负责停车管理收费,用于小卫生、绿化等支出。整体上,管理力量和资金都严重不足。为了改变这一现状,牛王庙小区于2017年开始进行试点,推动建立专业化、规范化的物业管理并取得良好成效。

  二、主要经验做法—“五步工作法”

  牛王庙小区试点转型工作方法可总结为“五步工作法”:

  第一步:党建引领,问需于民。在朝阳区委及街道党工委的领导下,充分发挥基层党组织作用。社区党员干部广泛宣传,采用进门入户、座谈交流等方式,深入讲解物业管理领域的政策,打消群众疑虑,并就小区安保、卫生、绿化、停车管理、设施设备维修等方面问需于民,根据居民意见,制定了6项改造计划,并大范围征求了居民意见。

  第二步:专业支持,统筹规划。左家庄街道聘请了第三方专业机构,对牛王庙小区房屋、设施设备、管理成本等进行系统评估,初步测算出牛王庙小区若实施物业管理,全年需管理经费30.1万元,每平米1.84元/月的收费标准。在居民普遍反映这一标准过高后,街道结合停车收费、产权单位用房收费等进行了综合测算,提出了新方案,包括四个方面的费用:一是物业费,按照0.69/月每平方米的标准交纳,全年收费率为80%,共计9万元,占总费用的29.9%;二是停车费,75个停车位全年共交纳停车费7.02万元,占总费用的23.3%;三是产权单位补贴,全年约4万元,占总费用的13.3%;四是街道补贴,全年约10.08万元,占总费用的33.5%。上述方案实行以来,得到了居民的广泛认可。

  第三步:共商共治,民主决策。牛王庙小区把“法治物业”贯穿试点全过程,在小区重大事项上,按照相关法规的要求,坚持居民共同决策。特别是在选聘物业服务企业中,依据《北京市物业管理办法》等相关规定,在街道办事处的指导监督下,由社区居委会代行业主委员会职责,组织居民投票,最终形成了建筑面积过半且居民人数过半的共同决议,选聘北京乐都物业公司为小区提供服务,90%的居民与其签订了《物业服务合同》,明确了业主和物业企业的双方权责。

  第四步:综合整治,成效共享。为改善牛王庙小区设施、环境,减轻物业服务企业负担,左家庄街道组织开展综合整治,同时联合执法部门、产权单位,在拆除违法建设、推动架空线入地、排除消防安全隐患、改善小区硬件设施、增加绿化等方面做了大量工作,夯实了小区物业管理的基础。让物业服务企业能够聚焦主业,真正做好公共设施维修养护、秩序维护、清洁卫生等本职工作。

  第五步:先尝后买,优质服务。在实施物业管理初期,牛王庙小区试行“先尝后买”,物业服务企业不向居民收取物业费。由街道和房管局对物业企业给予一定支持,这一过渡的做法,避免了因骤然收费而引发抵触情绪。在居民真正体验到专业物业服务带来的舒适、便捷后,再逐步增强花钱买服务的意识。2018年,牛王庙小区的业主普遍对物业服务企业提供的服务表示满意,缴费意愿显著提高,物业收费率达到82%。

  通过试点转型,牛王庙小区硬件条件和服务品质得到了极大的提升,小区面貌焕然一新,管理责任不清、资金来源不足、服务不专业,消防隐患突出,整体环境品质较差等问题得到了较好的解决,同时还转变了老旧小区管理单独依靠自治、政府一把抓的旧观念,形成党群共同决策、各方共商共治的管理“新”模式,摸索出一条可行的老旧小区转型升级路径。

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